湖北省武汉市物价局市房产局


市物价局市房产局关于印发《武汉市物业服务收费管理办法实施细则》的通知

武价房字[2004]136号

各区物价局、房产局：
为了规范我市物业服务收费行为，维护当事人的合法权益，根据国家发展和改革委员会、建设部联合制定的《物业服务收费管理办法》，我们制定了《物业服务收费管理办法》实施细则，现印发给你们，请遵照执行。


二OO四年九月十三日



《物业服务收费管理办法》实施细则

第一条 为规范本市物业服务收费行为，维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》及国家发改委、建设部《物业服务收费管理办法》制定本细则。
第二条 本细则适用于本市行政区域内经工商行政管理机关登记注册、物业管理行政主管部门资质认定的物业管理企业对各类物业实施管理提供服务的收费行为。
第三条 本细则所称的物业服务收费是指物业管理企业按照服务合同的约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。
第四条 政府提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业，鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。
第五条 市物价局会同市房产局负责全市物业服务收费的监督管理工作。
第六条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。
第七条 物业服务收费包括综合管理服务费、车辆停泊服务费和特约服务费。
综合管理服务费含清扫保洁及清运；绿化养护；秩序维护；公共照明、通风、供电、给排水、电梯等共用设施设备运行、小修、养护所发生的人工、原辅材料费用等。
车辆停泊服务费：是指在指定的停车场地（含室内车库）内，为维护保养场地设备设施、相关道路及管理所发生的人工、原辅材料费用等。
特约服务费：指物业管理企业受业主委托提供的户内维修、家政服务、代收代缴服务等收取的费用。
第八条 物业服务收费根据物业类型、收费性质的不同情况分别实行政府指导价和市场调节价。
普通住宅和经济适用住房的综合管理服务费，实行政府指导价。其他类型物业服务项目均实行市场调节价。
住宅区内车辆停泊服务费实行政府指导价。
特约服务费，实行市场调节价。
第九条 综合管理服务收费实行政府指导价的，由市物价局会同市房产局根据物业管理企业的服务内容、标准和物业管理区域的设施设备等因素，制定相应的基准价格及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价格和浮动幅度在物业服务合同中约定。
实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。
第十条 物业管理企业应当按照国家发展改革委、建设部印发的《物业服务收费明码标价规定》实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。
第十一条 对实行政府指导价的物业管理企业应当根据《湖北省经营性服务价格管理办法》的规定，到价格主管部门办理《湖北省服务价格收费许可证》，并遵守年度审验制度。
物业管理企业在办理《湖北省服务价格收费许可证》中，应当向价格主管部门提出书面申请并提供营业执照副本、资质证书、物业服务委托合同复印件和前期物业管理服务协议复印件等相关资料。价格主管部门正式受理后，一般应在15个工作日内办理完毕。
第十二条 业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。
包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
第十三条 建设单位与物业买受人签订买卖合同时，受委托的物业管理企业应与物业买受人签订前期物业管理服务协议，约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。
第十四条 实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
1、管理、服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
2、物业公共部位、公共设施、设备日常运行维护费用；
3、物业管理区域清洁卫生费用；
4、物业管理区域绿化养护费用；
5、物业管理区域秩序维护费用；
6、办公费用；
7、物业管理企业用于该项目的固定资产折旧；
8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
9、经业主同意的其它费用；
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
第十五条 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。
物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业管理服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。
业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。
第十六条 物业服务收费采取酬金制方式，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业资金的收支情况进行审计。
第十七条 物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。
第十八条 业主按前期物业管理服务协议约定的时间开始全额交纳物业服务费；纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。
第十九条 物业管理企业可按月、按季度或按年度计收，但不得一次性预收一年以上（不含一年）的物业服务费。
第二十条 业主与物业使用人约定由物业使用人交纳的物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。
物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。
物业服务费用或者服务资金以房屋所有权证登记的建筑面积计算，未办证的，暂以房产测绘部门实测的房屋建筑面积计算。
第二十一条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。
第二十二条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
第二十三条 物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。
第二十四条 物业管理企业根据业主的委托提供服务合同约定以外的服务，服务收费由双方约定。
第二十五条 普通住宅和经济适用住房小区的露天或室内配套停车场（库）车辆停泊服务费标准按市价格主管部门会同市房产行政主管部门公布的指导价执行。
在保证业主停车的前提下，有条件的住宅区可设立外来临时停车位，对临时进入小区接送人的车辆，收费标准按市价格主管部门会同市房产行政主管部门公布的指导价执行。
第二十六条 政府价格管理部门会同房产行政主管部门，应当加强对物业管理企业的服务内容、标准和收费项目、标准的监督。物业管理企业违反价格法律、法规和规定，由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。
第二十七条 东西湖、汉南、江夏、蔡甸、黄陂、新洲区可依据本细则并结合当地实际情况，制定本区具体实施细则及普通住宅物业综合管理服务费和车辆泊车服务费指导价格。并报市物价局和市房产局备案。
第二十八条 本细则由市物价局会同市房产局负责解释。
第二十九条 本细则自2004年10月1日起执行。《武汉市物业管理服务收费实施办法》（武价房字200024号）同时废止。


卫生部 等


中外合资、合作医疗机构管理暂行办法
中 华 人 民 共 和 国 卫 生 部 令
中华人民共和国对外贸易经济合作部




第１１号

　　现发布《中外合资、合作医疗机构管理暂行办法》，自２０００年７月１日起施行。

二０００年五月十五日


第一章 总则
第一条 为进一步适应改革开放的需要，加强对中外合资、合作医疗机构的管理，促进我国医疗卫生事业的健康发展，根据《中华人民共和国中外合资经营企业法》、《中华人民共和国中外合作经营企业法》、《医疗机构管理条例》等国家有关法律、法规，制定本办法。
第二条 本办法所称中外合资、合作医疗机构是指外国医疗机构、公司、企业和其他经济组织（以下称合资、合作外方），按照平等互利的原则，经中国政府主管部门批准，在中国境内（香港、澳门及台湾地区除外，下同）与中国的医疗机构、公司、企业和其他经济组织（以下称合资、合作中方）以合资或者合作形式设立的医疗机构。
第三条 申请在中国境内设立中外合资、合作医疗机构，适用本办法。
第四条 中外合资、合作医疗机构必须遵守国家有关法律、法规和规章。中外合资、合作医疗机构的正当经营活动及合资、合作双方的合法权益受中国法律保护。
第五条 卫生部和对外贸易经济合作部（以下称外经贸部）在各自的职责范围内负责全国中外合资、合作医疗机构管理工作。
县级以上地方人民政府卫生行政部门（含中医／药主管部门）和外经贸行政部门在各自职责范围内负责本行政区域内中外合资、合作医疗机构的日常监督管理工作。

第二章 设置条件
第六条 中外合资、合作医疗机构的设置与发展必须符合当地区域卫生规划和医疗机构设置规划，并执行卫生部制定的《医疗机构基本标准》。
第七条 申请设立中外合资、合作医疗机构的中外双方应是能够独立承担民事责任的法人。合资、合作的中外双方应当具有直接或间接从事医疗卫生投资与管理的经验，并符合下列要求之一：
（一）能够提供国际先进的医疗机构管理经验、管理模式和服务模式；
（二）能够提供具有国际领先水平的医学技术和设备；
（三）可以补充或改善当地在医疗服务能力、医疗技术、资金和医疗设施方面的不足。
第八条 设立的中外合资、合作医疗机构应当符合以下条件：
（一）必须是独立的法人；
（二）投资总额不得低于2000万人民币；
（三）合资、合作中方在中外合资、合作医疗机构中所占的股权比例或权益不得低于30％；
（四）合资、合作期限不超过20年；
（五）省级以上卫生行政部门规定的其它条件。
第九条 合资、合作中方以国有资产参与投资（包括作价出资或作为合作条件），应当经相应主管部门批准，并按国有资产评估管理有关规定，由国有资产管理部门确认的评估机构对拟投入国有资产进行评估。经省级以上国有资产管理部门确认的评估结果，可以作为拟投入的国有资产的作价依据。

第三章 设置审批与登记
第十条 设置中外合资、合作医疗机构，应先向所在地设区的市级卫生行政部门提出申请，并提交以下材料：
（一）设置医疗机构申请书；
（二）合资、合作双方法人代表签署的项目建议书及中外合资、合作医疗机构设置可行性研究报告；
（三）合资、合作双方各自的注册登记证明（复印件）、法定代表人身份证明（复印件）和银行资信证明；
（四）国有资产管理部门对拟投入国有资产的评估报告确认文件。
设区的市级卫生行政部门对申请人提交的材料进行初审，并根据区域卫生规划和医疗机构设置规划提出初审意见，并与申请材料、当地区域卫生规划和医疗机构设置规划一起报所在地省级卫生行政部门审核。
第十一条 省级卫生行政部门对申请材料及设区的市级卫生行政部门初审意见进行审核后报卫生部审批。
报请审批，需由省级卫生行政部门向卫生部提交以下材料：
（一）申请人设置申请材料；
（二）设置地设区的市级人民政府批准发布实施的《医疗机构设置规划》及设置地设区的市级和省级卫生行政部门关于拟设置中外合资、合作医疗机构是否符合当地区域卫生规划和医疗机构设置规划的审核意见；
（三）省级卫生行政管理部门关于设置该中外合资、合作医疗机构的审核意见，其中包括对拟设置中外合资、合作医疗机构的名称、选址、规模（床位、牙椅）、诊疗科目和经营期限等的意见；
（四）法律、法规和卫生部规定的其它材料。
卫生部应当自受理之日起45个工作日内，作出批准或者不批准的书面决定。
第十二条 申请设置中外合资、合作中医医疗机构（含中外合资、合作中西医结合医疗机构和中外合资、合作民族医医疗机构）的，按本办法第十条和第十一条要求，经所在地设区的市级卫生行政部门初审和所在地的省级卫生行政部门审核，报国家中医药管理局审核后转报卫生部审批。
第十三条 申请人在获得卫生部设置许可后，按照有关法律、法规向外经贸部提出申请，并提交以下材料：
（一）设置申请申报材料及批准文件；
（二）由中外合资、合作各方的法定代表人或其授权的代表签署的中外合资、合作医疗机构的合同、章程；
（三）拟设立中外合资、合作医疗机构董事会成员名单及合资、合作各方董事委派书；
（四）工商行政管理部门出具的机构名称预先核准通知书；
（五）法律、法规和外经贸部规定的其它材料。
外经贸部应当自受理申请之日起45个工作日内，作出批准或者不批准的书面决定；予以批准的，发给《外商投资企业批准证书》。
获得批准设立的中外合资、合作医疗机构，应自收到外经贸部颁发的《外商投资企业批准证书》之日起一个月内，凭此证书到国家工商行政管理部门办理注册登记手续。
第十四条 申请在我国中西部地区或老、少、边、穷地区设置中外合资、合作医疗机构或申请设置的中外合资、合作医疗机构所提供的医疗服务范围和内容属于国家鼓励的服务领域，可适当放宽第七条、第八条规定的条件。
第十五条 获准设立的中外合资、合作医疗机构，应当按《医疗机构管理条例》和《医疗机构管理条例实施细则》关于医疗机构执业登记所规定的程序和要求，向所在地省级卫生行政部门规定的卫生行政部门申请执业登记，领取《医疗机构执业许可证》。
省级卫生行政部门根据中外合资、合作医疗机构的类别和规模，确定省级卫生行政部门或设区的市级卫生行政部门受理中外合资、合作医疗机构执业登记申请。
第十六条 中外合资、合作医疗机构命名应当遵循卫生部发布的《医疗机构管理条例实施细则》规定。中外合资、合作医疗机构的名称由所在地地名、识别名和通用名依次组成。
第十七条 中外合资、合作医疗机构不得设置分支机构。

第四章 变更、延期和终止
第十八条 已设立的中外合资、合作医疗机构变更机构规模（床位、牙椅）、诊疗科目、合资、合作期限等，应按本办法第三章规定的审批程序，经原审批机关审批后，到原登记机关办理相应的变更登记手续。
中外合资、合作医疗机构涉及合同、章程有关条款的变更，由所在地外经贸部门转报外经贸部批准。
第十九条 中外合资、合作医疗机构合资、合作期20年届满，因特殊情况确需延长合资、合作期限的，合资、合作双方可以申请延长合资、合作期限，并应当在合资、合作期限届满的90天前申请延期。延期申请经省级卫生行政部门和外经贸行政部门审核同意后，报请卫生部和外经贸部审批。审批机关自接到申请之日起45个工作日内，作出批准或者不予批准的书面决定。
第二十条 经批准设置的中外合资、合作医疗机构，应当在审批机关规定的期限内办理完有关登记注册手续；逾期未能完成的，经审批机关核准后，撤销该合资、合作项目。

第五章 执业
第二十一条 中外合资、合作医疗机构作为独立法人实体，自负盈亏，独立核算，独立承担民事责任。
第二十二条 中外合资、合作医疗机构应当执行《医疗机构管理条例》和《医疗机构管理条例实施细则》关于医疗机构执业的规定。
第二十三条 中外合资、合作医疗机构必须执行医疗技术准入规范和临床诊疗技术规范，遵守新技术、新设备及大型医用设备临床应用的有关规定。
第二十四条 中外合资、合作医疗机构发生医疗事故，依照国家有关法律、法规处理。
第二十五条 中外合资、合作医疗机构聘请外籍医师、护士，按照《中华人民共和国执业医师法》和《中华人民共和国护士管理办法》等有关规定办理。
第二十六条 发生重大灾害、事故、疾病流行或者其他意外情况时，中外合资、合作医疗机构及其卫生技术人员要服从卫生行政部门的调遣。
第二十七条 中外合资、合作医疗机构发布本机构医疗广告，按照《中华人民共和国广告法》、《医疗广告管理办法》办理。
第二十八条 中外合资、合作医疗机构的医疗收费价格按照国家有关规定执行。
第二十九条 中外合资、合作医疗机构的税收政策按照国家有关规定执行。

第六章 监督
第三十条 县以上地方各级卫生行政部门负责本行政区域内中外合资、合作医疗机构的日常监督管理工作。
中外合资、合作医疗机构的《医疗机构执业许可证》每年校验一次，《医疗机构执业许可证》的校验由医疗机构执业登记机关办理。
第三十一条 中外合资、合作医疗机构应当按照国家对外商投资企业的有关规定，接受国家有关部门的监督。
第三十二条 中外合资、合作医疗机构违反国家有关法律、法规和规章，由有关主管部门依法查处。对于违反本办法的中外合资、合作医疗机构，县级以上卫生行政部门和外经贸部门可依据相关法律、法规和规章予以处罚。
第三十三条 地方卫生行政部门和地方外经贸行政部门违反本办法规定，擅自批准中外合资、合作医疗机构的设置和变更的，依法追究有关负责人的责任。
中外各方未经卫生部和外经贸部批准，成立中外合资、合作医疗机构并开展医疗活动或以合同方式经营诊疗项目的，视同非法行医，按《医疗机构管理条例》和《医疗机构管理条例实施细则》及有关规定进行处罚。

第七章 附则
第三十四条 香港特别行政区、澳门特别行政区、台湾地区的投资者在大陆投资举办合资、合作医疗机构的，参照本办法执行。
第三十五条 申请在中国境内设立外商独资医疗机构的，不予以批准。
第三十六条 各省、自治区、直辖市卫生、外经贸行政部门可依据本办法，结合本地实际制订具体规定。
第三十七条 本办法由卫生部和外经贸部负责解释。
第三十八条 本规定自2000年7月1日起实施。
一九八九年二月十日颁布的卫医字〔89〕第3号文和一九九七年四月三十日颁布的〔1997〕外经贸发第292号文同时废止。