从一个案例看专利法上的“禁止重复授权”原则/林海涛

作者:法律资料网 时间:2024-05-19 08:02:08   浏览:8949   来源:法律资料网
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从一个案例看专利法上的“禁止重复授权”原则
林海涛
案情简介:1991年2月7日,舒某向中国国家专利局提出了一项实用新型专利申请,1992年2月26日被授予专利权(即在先使用新型专利,专利号:91211222.0),该专利权于1999年2月8日因权利期限届满而终止。1992年2月22日,舒某提出了另一项发明专利申请,1999年10月13日被公告授权(即在后发明专利,专利号:92106401.2)。2000年12月22日,请求人山东省济宁无压锅炉厂对在后的发明专利向专利复审委员会提出无效宣告请求,其理由是在先实用新型专利已经被授予专利权,在后的发明专利申请与其是同样的发明创造,授予专利权不符合专利法实施细则规定的同样的发明创造只能被授予一项专利权的规定。2001年3月26日,专利复审委员会以“不存在实用新型专利权和发明专利权共同存在的情况”为由做出了维持在后发明专利权有效的第3209号无效宣告请求审查决定。请求人不服该无效决定,向北京市第一中级人民法院提起行政诉讼。一审法院经审理,判决维持了专利复审委员会的审查决定,并进一步解释说,同样的发明创造只能授予一项专利权应理解为“同样的发明创造不能同时有两项或两项以上处于有效状态的授予专利存在。”请求人仍不服,上诉至北京市高级人民法院。该院(2002)高民终字第33号行政判决书撤销了一审判决和复审委员会的决定,理由是:一项专利一旦权利终止,从终止之日起就进入了公有领域,任何人都可以对该公有技术加以应用。在本案中,舒某在先申请并被授权的实用新型已于1999年2月8日因权利期限届满而终止,该专利技术隧已进入公有领域;在后申请的发明专利因与在先的实用新型专利系相同主题的发明创造,故在该发明专利与1999年10月13日被授权公告时,相当于把进入公有领域的技术又赋予了专利权,应属重复授权,违反了专利法实施细则中关于同样的发明创造只能被授予一项专利的规定。 【1】
由此可见,终审法院之所以会对本案做出了与一审法院和专利复审委员会不同的处理结果,主要是对专利法上的禁止重复授权原则产生了不同的理解。而专利法上的禁止重复授权原则,按照我国《专利法实施细则》第十三条第一款的规定是指“同样的发明创造只能被授予一项专利。”但是同样的发明创造既可以(1)由不同的申请人向专利局同时或者先后提出相同主题的专利申请,也可以(2)由同一申请人先后向专利局提出实用新型专利和发明专利申请。对于(1)种情况,根据我国《专利法》第九条和《专利法实施细则》第十三条的规定,最终获得专利授权的只可能是其中的一个申请人,而不能将同样的发明创造重复授予不同的专利申请人。而对于(2)种情况是否属于的重复授权我国的法律法规尚无明确的规定,在现实中,确实存在某些专利申请人既想获得实用新型的快速授权又想获得发明专利的较长时间的保护,从而会对同一发明创造先提出实用新型专利申请并在该技术公开之前又提出发明专利申请。对于上述“接力式”的申请,目前我国专利审查的一般做法为“如果发现同一申请人就同样的发明创造提出的另一份申请符合授予专利权,在尚未授权的申请符合授予专利权的其它条件时,应通知申请人进行选择…申请人可以放弃其已经获得的专利权,也可撤回其尚未被授权的申请”。 【2】由于本案中,专利复审委员会认为舒某的发明创造符合发明专利的授予条件而其就同一发明创造获得的实用新型专利保护期已届满,所以舒某已不存在在发明专利和实用新型专利之间选择的可能性,从而直接就授予了舒某发明专利权。但是终审法院在本案中否定了专利复审委员会的上述做法。由此可见,终审法院与一审法院和专利复审委员会对禁止重复授权原则的不同理解是在第(2)种情况。所以本文也主要是结合本案从第(2)种情况来探讨专利法上的禁止重复授权原则的。
一,我国《专利法》并不禁止专利权人将其实用新型专利权转化为发明专利权。
《专利法》是判断一项专利申请是否符合专利授予条件的主要法律,只要不违背《专利法》的禁止性规定,他人提出的专利申请如果符合《专利法》规定的专利授予条件就应赋予其专利权。不同的专利申请人就同一发明创造先后提出专利申请之所以最终只会有一个申请人获得专利权,也许并不在于在后申请的发明创造达不到专利法所规定的专利授予条件,而在于《专利法》第九条明确规定了同样的发明创造只能授予最先申请的人。而如果《专利法》要禁止专利权人将其实用新型专利权转化为发明专利权,它只要在其第九条中加入一禁止性条款就可以做到,但是我国《专利法》并没有这么做。因此,基于“法无明文禁止即可为”之一般法理,在民事领域,除了法律法规对公民的权利作出限制或禁止之外的民事权利都应是公民的合法权利,所以我们有理由相信:只要同一专利申请人基于同一发明创造先后提出的两种不同类型的专利申请都符合了《专利法》的专利授予条件,他就有权将其先获得的实用新型专利权转化为发明专利权。我国《专利法》的专利授予条件包括形式条件和实质条件。形式条件是指国务院专利行政部门对专利申请进行初步审查、实质审查以及授予专利权所必须的文件格式和履行的必要手续。 【3】申请人只要按照专利审查部门的要求去做,专利申请的形式条件一般都可以达到。因此,一项专利申请能否被授予专利权的关键就在于该申请是否符合专利的实质条件,即是否能通过新颖性、实用性和创造性的“三性”审查。
在本案中,各方对舒某提出专利申请技术的实用性和创造性并分歧。而法院之所以会认为专利复审委员会是重复授权,从《专利法》规定的专利授予条件来看就是认为该技术已进入公有领域,从而缺乏新颖性。而所谓“新颖性”,按照我国《专利法》第二十二条第一款的规定是指“在申请日以前没有同样的发明或者实用新型在国内外出版物上公开发表过,在国内公开使用过或者其他方式为公众所知,也没有同样的发明或者实用新型由他人向国务院专利行政部门提出过申请并且记载在申请日以后公布的专利申请文件中。”因此,判断一项发明创造是否具有新颖性的技术标准是看该发明创造同申请日以前已经公开的技术相比是否具有新颖性,而不是同现存的技术作比较,该发明创造技术也许早已被他人开发出来但他人未将该技术公开也从未公开使用过,那么他人的技术就不能成为判断一项专利申请是否具有新颖性的技术标准。在本案中,舒某于1992年2月7日提出专利申请的实用新型具有新颖性,该实用新型到1992年2月26日舒某被授予实用新型专利权时才公开,那么由于舒某以同样的发明创造于1992年2月22日提出的发明专利申请在该实用新型公开之前,所以该发明并不丧失新颖性,再加之该发明也符合了发明专利所要求的创造性和实用性的实质条件,那么根据我国《专利法》第39条的规定“专利申请经实质审查没有发现驳回理由的,由国务院专利行政部门做出授予发明专利的决定”,舒某是可以获得该发明专利权的。但是由于考虑到专利权申请人对同一发明创造同时拥有发明专利和实用新型专利并无额外的利益,且有重复授权之嫌,所以专利局在同一申请人对同一发明创造提出的实用新型专利和发明专利都符合专利授予条件时会要求申请人在这两种专利类型中选择。专利局的这种做法是符合《专利法》的规定的,并不属于《专利法》所禁止的重复授权。
二,一项专利权利终止后,该专利技术也未必会成为公有技术。
在本案中,法院之所以会认为专利复审委员会是重复授权,是因为终审法院认为:一项专利一旦权利终止,从终止之日起就进入公有领域,任何人都可以对该公有技术加以利用,所以不能把已进入公有领域的技术又赋予专利权。终审法院的理由在通常情况下是正确的,大多数的专利在其权利保护期届满或者因其它原因导致权利终止时,该专利技术就进入了公有领域。但是在某些特殊情况下,即使某一专利权利终止,该专利技术也未必会进入公有领域,终审法院的理由至少不能合理的解释以下两种情况:
第一种情况是关于“从属专利”。所谓从属专利,是指在后申请的发明或者实用专利的保护范围完全落入另一项在先申请的发明或者实用新型专利保护范围之内。例如,在先专利的独立权利要求包括A、B、C三个技术特征,在后专利的独立权利要求包括A、B、C、D四个技术特征,就会出现上述现象。因此,在后专利权人虽然取得了专利权,但是未经在先专利权人许可,在后专利权人仍不能实施其专利权,否则就会侵犯到在先专利权,而对于双方权利人之外的第三人来说,他如果要实施在后专利,就必须要经过双方权利人的同意,否则就会侵犯一方或双方的专利权。因此,在从属专利中,只要在先专利权是有效存在的,即使在后专利权因某种原因而导致权利终止了,在后专利权的技术方案实际上仍然受到在先专利权的保护,第三人未经在先专利权人的许可而实施了在后专利的技术方案,就会侵犯到在先专利权。我们甚至可以从理论上推论:如果在先专利不断的得到开发,从而开发出在后技术、在在后技术…,而在后的技术获得专利权保护的范围又总是落在先专利权的保护范围之内,那么在这一系列的从属专利中,只要在先专利是有效存在的,即使在后的从属专利权终止了,这一系列的从属专利技术实际上仍然不会处于公有领域。
第二种情况是:假如某甲于1991年3月1日向专利局就某项技术提出了发明专利申请,而某乙就同样的技术于该年的3月5日向专利局提出了实用新型专利申请,由于实用新型专利申请只进行形式审查某乙在该年的9月5日就获得了该发明创造的实用新型专利授权。后由于某种原因,某乙于1993年9月5日放弃了该实用新型专利权,而此时就该发明创造的发明专利申请仍在审查中。那么如果认为“一项专利一旦权利终止,该技术从终止之日起就进入公有领域”的话,那么由于该实用新型专利权已经终止,该发明创造也就进入了公有领域。如果按照这种逻辑,那么就该发明创造提出的发明专利申请就会被以该发明创造已进入公有领域为由而被专利局驳回,从而出现同样的发明创造“在先申请”反而会被“在后申请”抵触掉的情景,这不仅对于在先申请人来说是极不公平的,而且也已明显的与我国《专利法》所规定的“在先申请”原则相违背。
三,允许专利权人将其实用新型专利权转化为发明专利权的做法是符合我国目前的科技发展水平的,有利于保护专利权人的合法权益。
目前从一些国家的专利审查实践来看,并没有同一人不能就同一主题同时或先后享有发明专利权和实用新型权的公认原则。例如,在德国就允许同一申请人就同一技术方案同时享有发明专利权和注册实用新型权,而日本则不允许同一人就同一技术方案同时或先后被授予发明专利权和实用新型权。 【4】这正如有学者在讨论禁止重复授予专利权的问题时所说的“在不同的知识产权之间,包括在发明专利和实用新型权之间,在理论上,并不存在禁止对同一人重复授权的原则。允许重复授权或者不允许重复授权,不是理论问题,而是国家的政策选择问题。而在选择时首先应当考虑的是,重复授权是否有必要,对权利人是否更有利。” 【5】笔者认为,允许我国专利权人将其实用新型专利权转化为发明专利权的做法是考虑到我国目前的科技发展水平的明智之举,有利于保护专利权人的合法权益。
首先,从我国目前的专利申请状况来看,据统计,从1985~2000年间,国内申请人的发明专利申请为156434件,实用新型专利申请为590855件;同期的专利授权为,授予国内申请人发明专利25616件,实用新型专利397166件。 【6】从以上的数据,我们不难发现,目前在我国的专利权体系中,实用新型专利相对于发明专利在数量上占有绝对的优势,而且国内申请人要获得一项发明专利的困难比较大,发明专利的被授权量约只占申请量的16%。这种状况的出现是由我国目前的科技发展水平所决定的,而且这种状况在短时间内也不会发生根本性的改观。因此,从我国的实际情况和维护专利权人的合法权益出发,我们甚至应该鼓励同一申请人对同一发明创造在该技术被公开前先后提出实用新型专利和发明专利申请,因为即使发明专利不会被授权,申请人仍然有可能获得实用新型专利;而如果认为同一申请人就同一发明创造先后提出的两种不同类型的专利申请会相互“抵触”的话,那么由于实用新型专利只进行形式审查从而会较早的获得专利授权而公开该发明专利技术,那么该发明创造获得发明专利的机会也就没有了;而如果同一申请人对同一发明创造只提发明专利申请而不提实用新型专利申请的话,由于发明专利的获得授权的机会比较少,申请人如果不能得到发明专利授权的话,由于该发明创造已经公开,他连获得实用新型专利的机会也没有了,那么申请人为开发该发明创造所付出的创造性劳动就得不到任何回报。
第二,允许专利权人将其实用新型专利权转化为发明专利权的做法可以在一定程度上弥补从发明专利申请日到发明专利授予前,发明专利申请人的合法权益得不到有效保护的缺陷。我国《专利法》虽然对发明专利从申请日到授权前这一段时间提供“临时保护”,但是这种“临时保护”却缺乏法律的强制力,该发明创造的技术公开后,申请人既不能禁止他人实施该技术也不能通过法律的手段强制他人缴纳专利使用费,一切都要等到发明专利被授权后才能“秋后算帐”。但对某些专利技术来说,等到发明专利被授权的时候,专利权人就会发现他人已经利用他的专利技术创出品牌或者市场上的利用其专利制造的产品已经很普遍了,专利权人已经很难再进入该产品市场了。针对这种情况,某些既想获得实用新型专利的快速授权又想获得发明专利较长时间保护的申请人,就会同一发明创造先提出实用新型专利申请在该技术公开之前再提出发明专利申请,由于实用新型专利的技术方案在获得授权时才公开,所以申请人在该技术公开后就可以凭借实用新型专利权有效的控制和许可他人使用该专利技术,从而赢得市场的主动。专利权人的这种做法完全是合情合理的,因为“天下没有免费的午餐”,专利权为开发该发明创造付出了创造性的劳动,他就应该从其创造成果中优先获得回报,这也是专利法保护发明创造的宗旨所在。
第三,允许专利权人将其实用新型专利权转化为发明专利权的做法也不会侵害到社会公众的利益。目前我国对一项发明创造的专利保护期最长为20年,允许专利权人将其实用新型专利权转化为发明专利权的做法,从理论上讲,对该发明创造的专利保护期就可能超过20年。例如,在本案中,舒某于1991年2月7日向专利局提出了实用新型专利申请,在该技术公开前由于1992年的2月22日提出了发明专利申请,如果舒某将其先获得的实用新型专利转化为发明专利的话,那么该发明创造所获得的专利保护的最长期限是从1991年2月7日到2012年的2月22日共21年零15天。但这是理论上的探讨,事实上,除了药品专利外,一般专利的平均寿命大约只有10年左右,远远达不到20年,这是由市场所决定的。况且,从历史来看,专利权人和社会公众之间的利益平衡不是一种绝对的平衡,而是一种动态的平衡,由于目前专利审查的速度已经加快,专利权人即使对一项发明创造会延长专利的保护期,一般来说也不过几个月的时间,这种延长尚属在“利益平衡”的正常浮动范围之内,不能简单的认为这种延长已经打破了专利法上的“利益平衡”从而侵犯了公众利益。
【1】 见《中国知识产权报》(2002年4月15日)第三版的“背景资料”。
【2】 见国家知识产权局《专利审查指南》第二部分第三章第六节。
【3】 见黄勤南 著 《知识产权法教程》,中国政法大学出版社,第173页。
【4】 据媒体报道,日本拟在2004年底修改其实用新型法,其中的修改建议之一就是允许“实用新型授权后可以转化为发明专利权”,见韩晓春 《日本酝酿修改实用新型法》,载《中国知识产权报》,2003年12月27日。
【5】 见汤宗舜 《关于禁止重复授予专利权问题的探讨》,载《知识产权》2003年第6期。
【6】以上数据出自国家知识产权局主办 《中国知识产权年鉴》(2000),知识产权出版社,第191页和197页。
(附英文标题:Analysis to the principle of repeating patents by prohibited from a case.)

(本文发表于《电子知识产权》2004年第2期)
作者:林海涛,男,山东青岛人,现为上海大学知识产权学院02级硕士研究生,主要从事知识产权法方面的学习和研究。本文仅代表作者个人的见解,如有不同意见请通过shhdxlht@sohu.com与作者联系。



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广东省城镇房地产转让条例(修正)

广东省人大常委会


广东省城镇房地产转让条例(修正)
广东省人大常委会


(1994年1月18日广东省第八届人民代表大会常务委员会第六次会议通过 根据1997年4月3日广东省第八届人民代表大会常务委员会第二十八次会议《关于修改〈广东省城镇房地产转让条例〉的决定》修正)

第一章 总 则
第一条 为规范房地产转让行为,维护房地产市场秩序,保障房地产转让当事人的合法权益,根据法律、法规有关规定,结合本省实际,制定本条例。
第二条 本条例所称房地产转让,是指依法取得房地产权的自然人、法人和其他组织,通过买卖、交换、赠与将房地产转移给他人的法律行为。
第三条 本条例适用于本省行政区域内城镇房地产的转让。
第四条 房地产转让应当遵循自愿、公平和诚实信用的原则。
房地产转让时,建筑物、附着物的所有权应当与该建筑物、附着物所占用土地的使用权同时转让,不得分割。
第五条 房地产转让的风险责任,产权转移前由出让人承担,产权转移后由受让人承担。
第六条 房地产管理部门核准转移登记的日期,为房地产权转移的日期。
第七条 房地产转让当事人应当按照规定办理产权转移登记。
第八条 房地产转让当事人应当依法纳税。
第九条 县级以上房地产管理部门负责本条例的贯彻实施。

第二章 房地产转让
第十条 以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,由受让人办理土地使用权出让手续,并缴纳土地使用权出让金。
第十一条 房地产具有下列情形之一的,不得转让:
(一)经人民法院裁定或者判决限制产权转移的;
(二)县级以上人民政府依法收回土地使用权的;
(三)共同共有房地产,未经其他共有人同意的;
(四)设定抵押权的房地产,未经抵押权人同意的;
(五)权属有争议的;
(六)法律、法规规定不得转让的。
第十二条 下列行为视同房地产转让:
(一)以房地产出资与他人合资经营,房地产已成为合资经营的企业拥有的;
(二)一方提供土地使用权,另一方提供资金合作开发房地产,并以产权分成的;
(三)以房地产作价入股的;
(四)收购、合并或者分立企业时,房地产转移为新的权利人所有的;
(五)以房地产抵债的;
(六)法律、法规规定的其他情形。
第十三条 通过买卖、交换、赠与进行房地产转让的,当事人应当订立书面合同。
第十四条 房地产买卖合同应当具备以下条款:
(一)双方当事人的姓名或者名称、地址;
(二)房地产权属证明文件名称和编号;
(三)房地产坐落的位置、面积、四至界线;
(四)土地宗地号、土地使用权的性质、年限;
(五)房地产的用途;
(六)买卖价款及支付方式和时间;
(七)房地产交付使用的时间;
(八)公用部分的权益分享及共有人的权利义务;
(九)违约责任;
(十)纠纷的解决办法;
(十一)合同生效的条件;
(十二)双方约定的其他事项。
第十五条 凡发生下列情形之一的,允许变更或者解除房地产买卖合同:
(一)经当事人双方协商一致,并且不因此损害国家利益和他人合法权益的;
(二)因不可抗力致使合同全部义务不能履行的;
(三)由于另一方在合同约定的期限内没有履行合同的;
(四)出现合同约定的变更或者解除合同条件的。
一方当事人根据前款第(二)、(三)、(四)项规定有权通知另一方变更或者解除合同。
双方当事人协商变更或者解除合同的,应当订立书面协议。
第十六条 下列当事人在同等条件下,依次享有优先购买权:
(一)房地产共有人;
(二)房地产抵押权人;
(三)房地产承租人。
出让人应当于签订房地产转让合同前九十日书面通知上列当事人。
第十七条 房地产交换是指当事人将各自所有的房地产互相转移给对方的法律行为。
第十八条 房地产交换合同的订立、履行、变更或者解除,参照房地产买卖合同的有关规定执行。
第十九条 房地产赠与是指赠与人将自己所有的房地产无偿地转移给受赠人的法律行为。
第二十条 房地产赠与合同载明赠与当事人的姓名或者名称、地址、房地产的基本情况、约定条件等主要事项。
第二十一条 房地产赠与人是自然人的,应当具有完全民事行为能力。
第二十二条 房地产受赠人可以是国家、自然人、法人或者其他组织,法律、法规另有规定的除外。
第二十三条 房地产赠与约定条件的,受赠人不履行约定条件时,赠与人可要求受赠人履行,或者撤销赠与。所约定条件不能履行或者不需要履行的,赠与人不能撤销已生效的赠与。
第二十四条 受让人有权对房地产的状况,包括权属、结构、装修、抵押关系、租赁关系、相邻关系、土地出让合同等情况进行了解,出让人有义务提供有关情况。

第三章 法律责任
第二十五条 房地产转让合同被确认无效后,一方当事人有过错的,应当赔偿另一方当事人因此造成的经济损失。双方当事人均有过错的,应当承担相应的责任。
第二十六条 应变更或者解除房地产转让合同致使另一方当事人造成经济损失的,有过错的一方当事人应当负赔偿责任。
第二十七条 因出让人的过错,不能按约定时间交付房地产的,出让人应当支付违约金。违约金数额有约定的,从约定;未约定的,为延期交付房地产期间的租金,造成受让人经济损失的,出让人除支付违约金外,还应当负赔偿责任。
第二十八条 受让人不按约定时间给付价款的,应当比照中国人民银行有关延期付款的规定支付违约金;因受让人过错造成出让人经济损失的,受让人除支付违约金外,还应当负赔偿责任。
第二十九条 出让人违反第二十四条规定故意隐瞒真实情况而造成房地产转让合同无效的,应当赔偿受让人因此造成的经济损失。
第三十条 违反第十条规定转让房地产的,由县级以上人民政府土地管理部门责令缴纳土地使用权出让金,没收违法所得,并处以违法所得百分之五十以下的罚款。
第三十一条 违反第八条规定的,由税务部门依法处罚。
第三十二条 当事人对处罚决定不服的,可以在接到处罚决定书之日起十五日内向作出处罚决定的上一级主管部门申请复议,也可以直接向人民法院起诉。复议机关应当在接到复议申请之日起六十日内作出复议决定。当事人对复议决定不服的,可以在接到复议决定书之日起十五日内向
人民法院起诉。
当事人逾期不申请复议、不起诉,又不执行处罚决定的,作出处罚决定的部门可以申请人民法院强制执行。

第四章 附 则
第三十三条 微利商品住宅、福利住宅的转让,按照本省人民政府的有关规定执行。
第三十四条 本条例自1994年3月1日起施行。

附:广东省人民代表大会常务委员会关于修改《广东省城镇房地产转让条例》的决定

(1997年4月3日广东省第八届人民代表大会常务委员会第二十八次会议通过 1997年5月1日起施行)

决定
根据《中华人民共和国行政处罚法》的有关规定,广东省第八届人民代表大会常务委员会第二十八次会议决定对《广东省城镇房地产转让条例》作如下修改:
一、第十条修改为:
“以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,由受让人办理土地使用权出让手续,并缴纳土地使用权出让金。”
二、第三十条修改为:
“违反第十条规定转让房地产的,由县级以上人民政府土地管理部门责令缴纳土地使用权出让金,没收违法所得,并处以违法所得百分之五十以下的罚款。”
本决定自公布之日起施行。
《广东省城镇房地产转让条例》根据本决定作相应修改,在广东省人大常委会《人民之声》杂志上重新公布。



1997年5月1日

秦皇岛市城市区商品住房项目配建保障性租赁住房实施细则(试行)

河北省秦皇岛市人民政府


秦皇岛市人民政府关于印发《秦皇岛市城市区商品住房项目配建保障性租赁住房实施细则(试行)》的通知

秦政〔2011〕120号


各县、区人民政府,开发区、北戴河新区管委,市政府各相关部门,各相关单位:

现将《秦皇岛市城市区商品住房项目配建保障性租赁住房实施细则(试行)》印发给你们,请认真贯彻执行。







二○一一年五月二十五日



秦皇岛市城市区商品住房项目配建保障性租赁住房实施细则(试行)



第一条 为拓宽保障性租赁住房房源,建立稳定的保障性租赁住房供应渠道,提高保障能力,依据《河北省人民政府关于加快保障性安居工程建设的实施意见》(冀政〔2011〕28号)和《秦皇岛市人民政府关于加快保障性安居工程建设的意见》(秦政〔2011〕65号)精神,结合我市实际,制定本实施细则。

第二条 本细则所称配建保障性租赁住房是指在新建商品住房、经济适用住房等住房建设项目中,按规定的比例配建公共租赁住房和廉租住房,建立稳定、持续、可靠的保障性租赁住房房源供应的活动。

第三条 本细则适用于本市三个城市区(海港区、山海关区、北戴河区)、市经济技术开发区和北戴河新区。

第四条 自2011年3月1日起,招标、拍卖、挂牌出让的商品住房用地新建项目,须按照项目总建筑面积10%(5%为廉租住房、5%为公共租赁住房)以上的比例配建保障性租赁住房。配建的公共租赁住房和廉租住房无偿交给政府,产权归政府所有。

由开发企业投资的经济适用住房项目,按住宅总建筑面积15%的比例配建保障性租赁住房,政府按照物价部门确定的经济适用住房成本价回购,产权归政府所有。

第五条 市发展改革、财政、国土资源、城乡规划、城乡建设、住房保障和房产管理等部门,要按照各自职责,密切配合,共同做好按比例配建保障性租赁住房工作。

市发展改革部门在项目核准或备案时,要严格审核项目是否按要求和标准配建保障性租赁住房。凡未列入或列入内容与要求不符的,不予核准或备案。

市城乡规划部门向市国土资源部门提供商品住房开发建设用地规划条件时,要明确按照不低于住宅总建筑面积10%的比例配建保障性租赁住房的要求。确实无法配建的特殊开发项目,应经市住房保障和房产管理部门审核后,报市人民政府批准。在核发建设工程规划许可证时,要对建设单位报送的规划设计方案落实保障性租赁住房配建要求情况进行把关,并在许可证附件中标明配建规模、套数、套型等要求,对不符合配建要求的不得核发许可证。在出具规划条件时,应同时抄送市住房保障和房产管理部门。

市国土资源部门要根据规划条件,在新建商品住房项目建设用地招标、拍卖、挂牌供地时,将按比例配建保障性租赁住房的约束性条件作为土地出让依据明确告知竞买人。在签订国有土地使用出让合同时,要在国有土地使用权出让合同或土地划拨决定书中明确配建廉租住房、公共租赁住房的土地使用性质、建筑总面积、分摊的土地面积、套数、建成后由政府无偿收回的条件、保障性租赁住房与商品住房同步建设等约束性条件。在土地出让之日后3个工作日,抄送市住房保障和房产管理部门。

市住房保障和房产管理局负责确定配建保障性租赁住房的具体类型、建筑面积总量、套型套数和比例,对建设项目进行监督管理以及产权办理、住房交接、配租等工作。市住房保障和房产管理部门要与取得居住用地土地使用权的项目开发建设单位,在其取得土地使用权后5个工作日内,签订保障性租赁住房配建合同,明确约定配建保障性租赁住房的总建筑面积、质量要求、建设成本、验收标准、交接程序及违约行为的处理办法等事项。

市城乡建设部门在核发建筑工程施工许可证时,要在备注中注明配建保障性租赁住房总建筑面积、套数、套型等事项。在进行竣工验收备案时,应当审核项目是否按要求配建保障性租赁住房,未按要求配建的不予进行备案。

市住房保障和房产管理部门在核发商品房预售许可证时,要严格审查开发建设单位报送预售方案(附市规划部门批准的规划设计方案),并将配建的保障性租赁住房相关内容标注清楚,登记备案。规划设计方案确定的配建保障性租赁住房,不得纳入商品住房预售许可范围。未按批准的方案配建保障性租赁住房的,该项目中的商品住房也不得核发商品房预售许可证。

开发建设单位报批规划方案时,要在规划方案总平面图上标注配建保障性租赁住房的位置、总建筑面积和配建比例等内容。

市政务服务部门组织施工图纸审核和建设项目竣工联合验收时,要吸收市住房保障和房产管理部门参加。对施工图纸不符合配建方案的,不予出具审查合格书;对不符合保障性租赁住房配建合同约定的,不予通过综合验收。

第六条 配建的保障性租赁住房必须履行项目基本建设程序,按照国家建设工程施工规范要求施工,并按《秦皇岛市住房保障和房产管理局关于统一实物廉租住房装修标准的通知》(秦房字[2008]290号)要求统一装修。分期建设的配建项目应优先建设保障性租赁住房。

第七条 配建的保障性租赁住房套型建筑面积必须符合国家有关规定。其中:廉租住房单套建筑面积不低于30平方米,不高于50平方米;公共租赁住房以40平方米的小套型为主,最大不超过60平方米。

配建的保障性租赁住房应与该项目其它住房实行统一规划、统一设计、统一建设、统一装修、统一验收,一同交付使用。

第八条 按照国发[2007]24号、财税[2010]88号、建保[2009]295号、冀政[2007]95号、冀政[2009]114号、冀政〔2010〕104号、冀政〔2011〕28号和冀政函[2010]16号等文件规定,对配建的保障性租赁住房公共租赁住房建设和运营,进行收费减免和税收优惠。项目开发建设单位凭市住房保障和房产管理部门开具的《保障性租赁住房配建方案确认书》,到各相关部门办理相关费用减免手续。

第九条 项目开发建设单位持市住房保障和房产管理部门出具的《配建保障性租赁住房移交确认书》,办理项目初始产权登记。配建的保障性租赁住房与项目内的商品住房分开办理登记。

第十条 产权归市人民政府所有的保障性租赁住房直接登记到秦皇岛市保障性住房建设投资有限公司名下,属国有直管房产。配建的保障性租赁住房免收维修基金。登记办证费用由开发建设单位承担。

第十一条 配建的保障性租赁住房按照所有权和经营权分开的原则,秦皇岛市保障性住房建设投资有限公司代表政府行使所有权,市廉租住房和经济适用住房管理中心负责接收房屋,并按有关规定负责后期管理、维修和分配使用事宜。

第十二条 各县可参照此细则执行。

第十三条 本细则自2011年6月1日起施行。