开发商逾期交房的违约责任分析

陈宁


（一）关于交房的条件及时间点

　　开发商未在商品房买卖合同约定的交付房屋期限内交付房屋的行为，属于逾期履行合同义务的违约行为。关于逾期交房的时间点，应以开发商与购房人在商品房买卖合同中第八条关于交付期限的约定为准，即所谓的“交钥匙”。实践中，开发商大多选择的交房条件为“该商品房经验收合格”，具体包括对房屋基础、主体、水电、排风排气、内外装饰的验收，但不包括小区道路、绿化、停车场及其他配套设施的验收。组织商品房验收的主体是开发商，由其组织勘察、设计、施工、监理单位并会同当地建设质监单位共同参加，竣工验收合格的，开发商应于15日内向建设主管部门备案，开发商只需要获得建设主管部门发出的《竣工验收备案证》即满足交付条件。

（二）违约金的确定标准

1、商品房买卖合同有约定的，从其约定

　　商品房买卖合同示范文本第九条是关于开发商逾期交房违约责任的条款，开发商一般会与购房人明确约定逾期交房违约金的计算标准，如每逾期一日按已付房款的万分之三计算违约金。

2、商品房买卖合同没有约定的，以同地段、同类房屋的租金为准

　　租金主要有统一租金、协议租金和市场租金三类。统一租金是指国家或地方政府有关房地产主管部门在一定时期统一规定的房屋租金指导标准；协议租金是指租赁合同双方在自愿基础上协商确定的租金额。市场租金是指在房屋租赁市场形成的租赁关系的租金，其标准随着市场行情的变化而波动。
　　目前，不少地方政府房地产主管部门会定期公布不同地段和种类的房屋租赁价格标准，有的地方没有公布此类房屋租赁价格标准，大连属于后者。故在大连的司法实践中，一般是通过房地产评估来确定同地段同类房屋的租金标准，主要依据是建设部颁行的《城市房地产市场估价管理暂行办法》。评估的程序为：（1）当事人向法院提出申请，再由法院委托评估机构进行评估；（2）评估机构受理后，进行现场勘估，并综合各种因素进行全面分析，出具估价报告。

（三）以租金标准支付违约金的法理基础

　　由于开发商未能按照合同约定的期限交付使用房屋，使得购房人不能在预先设定的时间使用所购房屋，行使占有、使用、收益、处分权能，购房人可能会延长另行租赁房屋居住的期限，进而增加支出，也可能会拖后对外出租的时间，进而减少收入，不论何种情况，都损害了购房人的期待利益——基于合同正常履行应当获得的利益。即使购房人没有实际支付租赁费用，或者新房将来不用于出租，开发商亦不得以此为由对抗购房人要求其支付违约金的请求。

（四）免责事由

　　免责事由有法定免责事由和约定免责事由之分，前者为因不可抗力导致违约，违约方可全部或部分免除违约责任，后者为双方当事人约定的不可抗力之外的其他免除违约责任的事由。

1、不可抗力
　　不可抗力指不可预见，不可避免并不能客服的客观情况。造成不可抗力的原因主要有两种情形，一是自然灾害，如洪水、地震、台风、海啸等；二是政府行为，如发生战争、强制征收等。在发生不可抗力的事由后，开发商必须在合同约定的期限内将不可抗力的相关情况告知购房人，否则既使发生了不可抗力的事由开发商仍然需要承担延期交房责任。实践中，开发商有随意扩大解释不可抗力的现象，其实，构成不可抗力的条件是很严格的，开发商不得以诸如“雨季停工”、“技术困难”等作为法定免责事由主张免责。
2、约定免责事由
　　在商品房买卖合同中，除了不可抗力之外，开发商通常会与购房人约定其他关于逾期交房的免责事由，如购房人未付清房款及其他应交费用、因执行国家法律法规、政策、政府指令导致逾期交房、因市政配套设施接通延误或市政府规划变更导致逾期交房、第三人破坏、高考期间停工或其他政府规定、施工单位工期延误、施工期间停水停电等。在上述原因中，有的确实可以作为免责事由，如政府行为等，但也要甄别情况实行部分或全部免责，有些则纯属“霸王条款”，如天气原因、高考等因素导致停工，这些情况是开发商可以预料、可以避免和克服的，不能作为免责事由。再如施工期间停水停电、第三人破坏等，则是第三人原因造成的，违约责任的归责原则实行无过错责任，不论开发商是否存在过错，只要存在违约行为，开发商就应向购房人承担违约责任，之后开发商有权依法向责任人追偿。对于约定的免责条款，如果存在《合同法》第五十二条和五十三条规定的情形，购房人可以请求法院确认该免责条款无效，“因故意或者重大过失造成对方财产损失”导致免责条款无效的情形在实践中较多。
注：本文主要参考了最高院民一庭编著的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》一书以及湖南金州律师事务所文颖律师所著的《解读建设部、国家工商总局《〈商品房买卖合同〉示范文本》一文。
附：法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）
第十七条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
《合同法》
第五十三条 合同中的下列免责条款无效：
（一） 造成对方人身伤害的；
（二） 因故意或者重大过失造成对方财产损失的。

云南省昆明市人民政府


昆明市社会治安公共安全技术防范管理规定

昆政发[1999]85号


第一章 总则

第二章 管理组织及职责

第三章 安全技术防范产品的安装使用及社会治安公共安全技术防范管理

第四章 安全技术防范产品的生产、销售及全技术防范工程建设管理

第五章 奖罚

第六章 附则

第一章 总则


第一条 为加强我市社会治安公共安全技术防范的管理工作，发挥技术防范在预防犯罪和治安防范中的作用，保护国家、集体和公民的生命财产安全，依据国家有关法律、法规，结合本市和实际情况，制定本办法。

第二条 社会治安公共安全技术防范管理，是指通过对安全技术防范产品的生产、销售以及对安全技术防范工程监督管理以预防、制止违法犯罪行为的治安防范管理活动。

安全技术防范产品是指用于防盗、防抢劫、防入侵、防破坏、防爆炸等的特种器材。

安全技术防范工程是指综合运用安全技术防范产品和其它相关产品所组成的安全防范系统。

第三条 社会治安公共安全技术防范工作坚持技防、人防、物防相结合的原则，实行属地化管理。

第四条 我市对从事安全技术防范产品生产的企业实行登记备案制度；对从事安全技术防范产品销售及从事安全技术防范工程设计、施工和维修的单位实行审核登记制度。

第五条 本办法适用于在我市行政区域内，涉及社会公共安全技术防范活动的单位和个人。

第二章 管理组织及职责


第六条 昆明市公安局负责本市行政区域内的安全技术防范 管理工作，日常管理工作由昆明市公安局安全技术防范管理办公室具体组织实施，并履行以下管理职责；

1、负责组织实施安全技术防范产品的安全性能审核和社会治安公共安全技术防范的监督管理；

2、负责对安全技术防范工程进行指导、监督和归口管理；

3、负责对本市和外地在昆从事安全技术防范产品生产的企业进行登记备案，负责对我市从事安全技术防范产品销售及从事安全技术防范工程设计、施工、维修的单位进行审核登记，并进行年度审验；

4、参与安全技术防范系统工程建设的立项审核，设计方案审查及工程竣工验收；

5、宣传和推广应用安全技术防范新产品和新技术，组织安全技术防范培训；

6、协调、指导、检查和监督本市各单位和安全技术防范工作；

7、安全技术防范管理中的其它工作。

第七条 本市行政区域区的国家机关、团体、企事业单位，应设立由单位分管安全保卫的领导、安全保卫负责人、业务技术负责人组成的安全技术防范管理组织，负责对本单位安全技术防范工作进行监督、检查。

第八条 本市从事公安技防管理工作人员，在执行技防管理公务时，必须主动出示《昆明市社会治安公共安全技术防范管理检查证》。对未出示《昆明市社会治安公共安全技术防范管理检查证》的人员，被检查单位有权拒绝接有关检查。

第三章 安全技术防范产品的安装使用及社会治安公共安全技术防范管理


第九条 下列单位、场所必须安装或配置安全技术防范设施：

(一)水、电、气及电信等关系到国计民生的重要单位的要害部位；

(二)海关、机场、中心车站、对外机构国家机关的要害部位；

(三)生产、存放枪支、弹药、爆炸物品及其它危险物品的场所或部位；

(四)存放机密文件资料、档案、图纸的场所；

(五)金融系统的金库、运钞车和各级营业部门；

(六)存放、陈列、展览、经营重要文物和金银珠宝及其它重要物品的场所；

(七)公交、财贸、商业、文教、卫生和旅游系统等企业单位的重要物资仓库、货场，存放有现金、有价证券、重要票证的部位；

(八)国家机关和企事业单位所属重要电子计算机房，配置贵重仪器设备的科研、通讯等场所；

(九)大型商场、宾馆、饭店、招待所，人员集中的公共场所，现代化多功能建筑物、综合性高层商住楼。

第十条 必须安装技术防范装置的部门和场所(部位)在新建、改建、扩建时，应在设计中统筹设置安全技术防范设施，并报市公安局技防办按国家有关规定标准进行审核登记。

第十一条 凡需要安装使用安全技术防范器材的单位，安装前必须经市公安局技防办村对设计安装图纸、安全技术防范器材设备的规格、性能和质检证书等有关资料进行审核，符合标准后方可安装。

第十二条 安装安全技术防范设施，应采用质量高、性能好的先进产品设备，确保安全、有效、适用。禁止使用安装不合格或可能危及人健康和人身、财产安全的设备器材。

第十三条 安装、使用安全技术防范设施的单位，须对设备器材的种类和性能、安装部位、线路走向、操作方法及值班人员工作规范等资料信息严格保密。

第十四条 安装使用安全技术防范设施的单位，必须建立健全值班制度和维护管理制度，完善操作使用岗位责任制，保障安全技术防范设施正常运行。

第十五条 居民住宅的安全技术防范设施，按照建设部、公安部《城市居民住宅安全防范建设管理规定》执行。

第四章 安全技术防范产品的生产、销售及全技术防范工程建设管理


第十六条 生产安全技术防范产品的企业必须严格执行现行的国家标准、行业标准。

第十七条 本市生产安全技术防范品的企业，须将产品相关技术资料和技术监督部门的质检报告报送市公安局技防办，经市公安局技防办登记备案后方能组织批量生产。

属国家技术监督管理局实施工业产品许可证的安全技术防范产品，由市公安局技防办会同技术监督部门认可后，报上级公安技防部门按规定程序办理。

第十八条 凡投放本市市场销售的国内安全技术防范产品，须持产品生产许可证、产品检测报告、产品技术资料、售后服务保证措施资料到市公安局技防办申请登记，经市公安局技防办审核登记后，方可进行产品销售。

第十九条 进口安全技术防范产品进入本市销售、安装前，须将进口的安全技术防范产品样品、技术标准、公安部检测中心的产品检测报告等报市公安局技防办审核登记。

第二十条 承接本市安全技术防范工程设计、施工和维修的单位，须持有关资料文件到公安局技防办申请登记。

第二十一条 安全技术防范工程建设单位不得将技防工程交给未经市公安局技防办审核登记的单位进行设计、施工和维修；重要单位和要害部位的安全技术防范工程不得由国(境)外企业承接。

第二十二条 承接技防工程建设的单位必须的审核登记的资质等级内承接工程，不得超越资质等级承包技防工程。

第二十三条 安全技术防范工程建设单位应将工程有关资料送市局技防办审核；工程竣工后，须经市局技防办会同有关部门验收。

第二十四条 承担安全技术防范工程设计、施工、维修的人员必须遵守国家有关保密法规；建设单位必须对上述人员进行登记。

第二十五条 承担安全技术防范工程设计、施工、维修的单位，必须及时认真的做好安全技术防范工程的建后维修服务工作，确保技防设施使用正常。

第五章 奖罚


第二十六条 在技防工作中做出下列成绩的单位和个人，由公安机关和主管部门给予表彰或奖励。

(一)认真执行本办法，落实安全技术防范措施到位，成绩显著的；

(二)落实安全防范责任制，有效地运用技防手段制止违法犯罪和抓获违法和犯罪涉嫌人员的；

(三)技防产品产生企业开发新技术新产品，产品质量达到国家技术标准的；

(四)技防工程质量可靠，功能完善，对违法犯罪活动发挥了有效的技防作用的。

第二十七条 违反本办法，有下列情形之一的，由市和区、县(市)公安技防管理部门责令限期整改，逾期不整改的，对单位处1000元以上5000元以下的罚款，对直接责任人处200元以上500元以下罚款；

(一)不按规定安装或配置安全技术防范设施的；

(二)违反规定将安全技术防范工程承包或转包给未经市公安局技防审核登记的单位进行设计、施工、维修、集体财产损失或人员伤亡的；

(四)安装或者使用危及人体健康和人身、财产安全和不符合国家技术认证标准的设施器材的；

(五)不按规定解决用户投诉质量问题的；

(六)违反规定泄露安全技术防范工程秘密的。

第二十八条 对违反本办法，有下列行为之一的，由市和区、县(市)公安技防管理部门对单位处2000元以上10000元以下罚款，对直接责任人处200元以上1000元以下的罚款：

(一)未经登记备案，擅自生产技防产品的；

(二)未经审核登记，擅自销售技防产品或从事安全技术防范工程的设计、施工和维修的；

(三)技防工程未经验收或者验收不合格投入使用的；

(四)未经批准转包、分包技防工程的；

(五)超越审核登记的资质等级承接技防工程的。

第二十九条 依照本办法实施的行政处罚，严格按照《中华人民共和国行政处罚法》规定的程序办理。对罚款超过2000元的处罚，当事人要求听证的，做出处罚决定的机关应当组织听证。

罚款应开具统一收据，否则被处罚单位或个人有权拒绝交纳罚款。

罚款上缴同级财政。

第三十条 从事公共安全技术防范管理工作的人员，在管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或有关主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。

第三十一条 当事人对处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或向人民法院提起诉讼。

第六章 附则


第三十二条 本办法由昆明市公安局负责解释。

第三十三条 本办法自2000年1月1日起施行。

昆明市人民政府