浅谈香港与内地区际法律冲突及其解决——析广州中院首宗适用香港法判决的涉港借款担保案/汪秀兰

作者:法律资料网 时间:2024-05-29 11:05:48   浏览:9665   来源:法律资料网
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浅谈香港与内地区际法律冲突及其解决
——析广州中院首宗适用香港法判决的涉港借款担保案
汪秀兰 王天喜

案情与审判
  原告美达多财务有限公司(下称美达多公司)与被告瑞昌置业有限公司(下称瑞昌公司)、聚龙集团有限公司(下称聚龙公司)、黎君刚、温美娟均为香港注册成立的企业或香港公民。原告美达多公司与瑞昌公司于1996年11月22日在香港签订《贷款协议》,约定由原告提供1.13亿港元贷款给瑞昌公司,利率为年息15%,期限24个月。聚龙公司、黎君刚、温美娟于1996年11月22日签署《不可撤销保证书》,并于同日以保证人身份出具《承诺书》。1997年1月31日,原告与四被告签订《补充契约协议》,由原告再次提供贷款1300万港元给瑞昌公司,该补充协议作为1996年11月22日签订的贷款协议书不可分割的部分,且亦在聚龙公司、黎君刚、温美娟的担保范围内。《贷款协议》、《补充贷款契约》、《承诺书》均表明受香港法律监督和解释。瑞昌公司分别于1996年11月25日、1997年1月31日将香港夏悫道16号远东金融中心46层物业作为上述共1.26亿港元借款的抵押,并在香港土地登记处登记。
  原告提供了1.26亿港元的贷款后,被告未依约偿付本息给原告。1998年3月,原告向香港特别行政区高等法院起诉,要求四被告偿还贷款本息。诉讼期间原告与四被告达成和解协议,香港特别行政区高等法院接纳该协议并于1998年4月发出《同意命令》,裁决由四被告按照和解协议中的《安排表》向原告偿付港币131,489,618.40元并支付港币本金1.26亿元由1998年3月19日起算至欠款全部还清之日止的利息,以15%的年息计算,同时被告还应支付应付而未付利息金额的利息,以20%年利率计算。而被告未能依期还款,原告于1998年12月15日公开拍卖瑞昌公司用作抵押的物业,得价款6150万元。至1998年12月15日止,仍欠原告港币8729.2万元(其中本金港币7186.6万元)。后原告查得被告聚龙公司、黎君刚、温美娟在广州有多处房产和地产,遂以被告在内地有可供执行财产为由向广州市中级人民法院提起诉讼,要求四被告偿还借款本息。广州市中级人民法院经审理认为,本案属借款担保合同纠纷。各方当事人约定选择香港法律作为处理合同争议所适用的法律,故本案适用香港法律调整。原告为在香港注册并依法取得放债人资格的企业,其与被告瑞昌公司于1996年11月22日签订的《贷款协议》及1997年1月31日签订的《补充契约协议》均为当事人真实意思表示,双方借贷的约定并不违反香港《放债人条例》有关放债业务的限制及过高利率之禁止,应认定协议合法有效,对当事人各方均具有约束力。原告已依约发放了贷款给借款人,瑞昌公司逾期未如数偿还贷款本息属违约,瑞昌公司应清偿尚欠原告的贷款并承担约定的违约责任。被告聚龙公司、黎君刚、温美娟为瑞昌公司向原告的借款出具的《承诺书》及在《补充契约协议》中所作的保证承诺是当事人真实意思表示,与现行香港法例无悖,担保应认定为有效,被告聚龙公司、黎君刚、温美娟应履行担保义务,对瑞昌公司欠原告的债务承担约定的连带清偿责任。虽然本案纠纷曾在香港地区诉讼,但因目前内地与香港地区尚无司法协定规定香港地区法院判决可在内地申请承认和执行,且本案当事人在有关贷款协议及承诺书中并未选择管辖法院。因此,原告在其权益仍未得到有效保障的情况下,向有可供执行财产地的内地法院起诉请求保护其合法权益,本院对本案具有司法管辖权,原告的请求应予支持。因本案合同当事人约定适用香港法律,根据《放债人条例》之规定以及香港现行的有关债之担保的法例,被告聚龙公司、黎君刚及温美娟应依约对原告承担担保责任。依照香港《放债人条例》第23条、第24条及《中华人民共和国民事诉讼法》第243条的规定,判决:一、被告瑞昌置业有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告87,292,073.19元(其中本金为71,866,151港元)及自1998年12月15日起至还清欠款日止的利息和罚息(以所欠本金按年息15%计息并加收20%的罚息)。二、被告聚龙集团有限公司、黎君刚、温美娟对瑞昌置业有限公司判决第一项的债务承担连带清偿责任。
问题的提出
  根据《香港特别行政区基本法》的规定,香港享有立法权、行政管理权、独立的司法权和终审权,因此,香港与内地实行的是不同的法律和司法制度,属于同一主权国家的不同法域。当两个不同法域之间进行各种交往活动时,在法律方面不可避免地发生各种冲突,该冲突即区际法律冲突。在审判实践中,如何解决两个法域之间的区际法律冲突是一个亟等解决的问题,这既是一个理论问题,也是一个实践问题。上述案例从程序上和实体上给我们提出了两个问题:一是司法管辖权的冲突;二是适用外域法律的困难。
关于司法管辖权
  在本案中,原、被告双方均为香港公司和香港居民,合同的签订、生效、履行地都在香港,香港法院有管辖权是无疑的。该案已由香港特别行政区高等法院作出裁决,那么,当事人可否就同一事实再向内地法院起诉?广州中院是否有司法管辖权?司法管辖权主要是法院受理诉讼案件并作出裁决的权利和权限,它既关系到当事人的实体权利能否得到及时保护,又涉及到司法主权问题,也是任何一个民商事案件程序中都要首先解决的问题。内地与香港都有审理涉及外国的案件所适用的程序规则,但均未制定或完善审理区际案件的程序规则。因此在实践中,各地区应本着务实、实际有效的原则确定管辖权。我国现行法律对涉港澳台案件的管辖尚无特别规定,最高人民法院在《关于审理涉港澳经济纠纷案件若干问题的解答》中规定,审理涉港澳经济纠纷案件,在诉讼程序方面按照民事诉讼法关于涉外民事诉讼程序的特别规定办理;在实体方面,按照民法通则第八章涉外民事关系的法律适用和涉外经济合同法第五章的规定,应适用香港、澳门地区的法律或外国法律的,可以适用。从中我们可以看出,香港、澳门虽然与内地属同一主权国家,但在程序和实体处理方面按涉外案件处理。在审理时,广州中院主要审查了以下几点:
  首先,审查当事人是否约定选择香港法院管辖。我国民事诉讼法第244条规定:“涉外合同或者涉外财产权益纠纷的当事人,可以用书面协议选择与争议有实际联系的地点的法院管辖。”如果当事人选择了香港法院管辖,则排除了内地法院的管辖权。而本案当事人在有关贷款协议及承诺书中,只约定受香港法律的监督和解释,并未明确选择由香港法院管辖。在纠纷发生后,亦未以任何形式达成协议选择与争议有实际联系地点的法院管辖,故未排除内地法院管辖权。
  其次,审查该案与内地法院尤其是广州中院有无联接点。我国民事诉讼法第243条规定:因合同纠纷或者其他财产权益纠纷,对在中华人民共和国领域内没有住所的被告提起的诉讼,如果合同在中华人民共和国领域内签订或者履行,或者诉讼标的物在中华人民共和国领域内,或者被告在中华人民共和国领域内有可供扣押的财产,或者被告在中华人民共和国领域内设有代表机构,可以由合同签订地、合同履行地、诉讼标的物所在地、可供扣押财产所在地、侵权行为地或者代表机构住所地人民法院管辖。
  本案第二、三、四被告有财产在广州,符合上述法律规定,故广州中院可依据“有可供财产执行地”的规定取得管辖权。
  第三,最高人民法院在《全国沿海地区涉外、涉港澳经济审判工作座谈会纪要》中指出,“凡中国法院享有管辖权的涉外、涉港澳经济纠纷案件,外国法院或者港澳地区法院对该案的受理,并不影响当事人就同一案件在我国人民法院起诉,但是否受理,应当根据案件的具体情况决定。”本案尽管与广州法院有联接点,但是否受理仍要视具体情况而定。笔者认为,如果本案未经香港法院审理,因为合同双方都是香港注册企业或公民,合同的签订地、履行地均在香港,广州中院可能会依“不便管辖原则”放弃管辖权。但本案是因为债权人在香港诉讼后债权未得到充分实现才到广州中院起诉的,且目前内地与香港尚无司法协定调整两地法院作出的判决相互承认与执行,香港回归后与内地交往更加密切,如果对该类案件不予受理,会形成一个法律漏洞,即债务人在香港发生债务后,在内地虽有财产但在香港却无财产可供执行、或恶意将财产转移到内地的,使债权人在香港寻求司法救济的手段落空,不利于切实保护债权人的合法权益。因此,应允许债权人向在内地有可供执行财产的法院起诉。综上所述,对该案的受理,是符合实事求是态度的,在法理和法律上都是有充分依据的,特别在目前香港与内地尚无司法协助协议而形成的法律真空状态下,是一个切实可行的方案,也符合国际司法惯例。
  此外,本案在审理过程中还涉及一个主从合同的管辖问题。主合同的债务人瑞昌公司在广州没有任何财产,即与广州没有任何联接点,仅是从合同即担保合同中的担保人在广州有可供执行的财产,这种情况内地法院特别是本案涉及的广州中院能否受理?有一种观点认为,从合同是依附于主合同而存在的,本案主合同债务人在广州没有可供执行的财产,广州法院对主合同纠纷没有管辖权,而从合同是依附于主合同而存在的,因此原告在广州中院提起诉讼无法律依据,广州法院对本案无管辖权。笔者认为,我国司法惯例是允许当事人在一案中同时起诉主债务人和担保人的,当原告选择在一案中同时起诉主债务人和担保人时,人民法院可作一案一并处理。此外,从民诉法第243条来看,并未要求一案中所有的被告人都有可供扣押的财产,只要部分被告人内地有可供扣押财产,该财产所在地法院既可取得该案的管辖权。当然,对该法条适用有不同解释,但在法无明文否定情形下,结合有关国际司法惯例及切实维护诉讼当事人合法权益原则下受理无疑是正确的。
  因此,广州法院对该案行使了管辖权。
适用外域法律的困难
  在本案的审理过程中,法官除了能够查证到香港《放债人条例》这一规范放债人资格及放债行为的香港法律可资依照和援引外,有关调整合同关系特别是担保关系的香港法律并无相应的成文法条。加上我国内地是大陆法系国家,法官在长期的办案过程中形成一种固定的思维定式,即采用三段论式逻辑推理,因为查不到具体的法条,对如何适用香港法产生疑虑。有人提出,当事人无法提供法律依据,法院在依法调取的情况下也无从可得,按照司法实践,可依据“最密切联系原则”适用法院地法即内地的法律来判决。
  根据解决司法冲突的一般原则,对冲突所涉及的多个法域的法律应平等地进行选择,或可能是外域法,或可能是内域法。我国在解决区际冲突中也适用这一原则。如我国《民法通则》第145条规定:涉外合同的当事人可以选择处理合同争议所适用的法律,法律另有规定的除外。本案当事人在合同中约定适用香港法律,因此香港法应作为处理本案的准据法。但是由于历史的原因,大陆和香港相互之间对对方的法律都了解甚少,在审判实践中遇到的困难是:1?香港的法律制度属英美法系,其法律渊源包括成文法、判例法、衡平法、习惯法等,对我们了解香港法律制度造成一定困难。而两地语言文字的差异则给互相了解造成巨大的障碍。正如《“一国两制”法律问题面面观》提到的“英国的判例一般都追溯到19世纪中叶,这些判例香港经常要运用,要把这一百多年的判例都译成中文是不可能的,要将26卷的成文法译成中文也是件艰巨的工作,需要一段时间。……单由香港或单由内地翻译这些判例或成文法都是有困难的,因为香港方面虽然对英文和英国法律比较熟悉,但中文及中国法律的术语却不大精通;而内地在英文水平、香港法律及英国法律方面的了解上也有一定的问题。”2?最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第193条规定:“对于应当适用的外国法律,可通过下列途径查明:1?由当事人提供;2?由与我国订立司法协助协定的缔约对方的中央机关提供;3?由我国驻该国的使领馆提供;4?由该国驻我国使领馆提供;5?由中外法律专家提供。通过以上途径仍不能查明的,适用中华人民共和国法律”。在审判实践中,如果适用的外国法律属成文法,上述途径应能够起到一定的作用,但对于主要使用判例法的国家或地区,就存在相当的困难。本案中当事人仅提供了《放债人条例》及受原告美达多公司委托,具备香港特别行政区合法执业资格的香港律师行对本案有关担保人之责任事宜提供的《法律意见书》,该律师系中华人民共和国司法部认可和委托的香港律师之一。
  广州中院合议庭经慎重考虑后认为,既然当事人在合同中选择了处理争议所适用的准据法,就应当充分尊重当事人的意愿,尤其在香港回归祖国后,以“通过上列途径仍不能查明”为理由置当事人约定于不顾,适用内地法,是不符合一国两制精神的,香港特别行政区享有独立的法律制度也成为一句空话。根据担保这一世界上普遍而成熟的法律制度的共同原理,考虑到内地成文法传统与香港判例法为主要特征在适用法律技术上的差异,依照香港现行债之担保的法例及当事人的约定,判决担保人对该债务承担连带责任,在适用法律的技巧上无疑是成功的,作出的判决也是正确的。
一点体会和建议
  本案是广州中院第一宗适用香港法判决的案件,在体现一国两制、尊重香港地区原有的法律制度方面有十分重大的意义,对今后审理涉港澳台案件、解决我国区际法律冲突有较强的借鉴作用,也给其他法院审理类似案件提供了判例依据。笔者认为,在此案的审理过程中,主要抓住了以下两个方面:
  一、坚持了一国两制原则。“一国两制”是我国实现国家统一的设计和方案,在法律领域,“一国两制”意味着今后香港的法制和内地的法制根本不同,而且这种法制各异的局面将长期存在,至少50年不变。因此,在解决香港与内地的法律冲突中,紧紧抓住“主权同一、法域各异”这一中心,充分尊重香港享有的独立的司法权和终审权,将内地与香港的民商法处于平等的地位,对当事人的合法权益予以平等的保护。
  二、充分尊重当事人意思自治原则。所谓意思自治,在民法中指的是任何人都有按照自己的意愿缔结契约的自由。《法国民法典》第1134条规定“依法成立的契约在缔结契约当事人之间有相当于法律的效力”,即当事人意思自治原则,该原则是世界各国在契约中通用的原则,也是解决契约冲突的最著名的论断之一,其主要内容包括:如果当事人明确对契约所适用的法律作出了选择,则应将他们所选择的法律作为契约的准据法;若未对法律作出选择,但根据契约的条款应当能够推断出他们对法律适用的意思的话,应将契约中所默示的实际上适用于契约的法律作为契约的准据法;若当事人既无明确选择所适用的法律,又没有在契约中表现出默示的意图,则由法院将一个诚实理性的人在同等情况和条件下所可能选择的法律作为契约的准据法。但当事人意思自治原则在适用中也受到限制:如不得排斥强行法的适用(包括强制性法律和公共秩序保留)。我国《民法通则》、《合同法》都明确规定适用当事人意思自治原则,对适用限制也有明确规定。《民法通则》第150条规定:“依照本章规定适用外国法律或国际惯例的,不得违背中华人民共和国的社会公共利益。”本案当事人选择接受香港法律的监督和解释,并未违反我国法律的规定,故应适用香港法律处理纠纷。笔者认为,当事人选择的法律应当被认为是最有利于当事人利益的保护和实现的,是最合理的法律选择。如果允许法院通过裁量权排除当事人选择的法律的适用,重新选择法律,一方面会使当事人意志受到法官个人意志以及法官所代表的国家意志的侵害,另一方面也会破坏法律适用的合理性,损害当事人利益。此外,司法实践中由于客观原因,对外域法的了解十分困难,如果我们因为适用外域法有困难而运用法官自由裁量权裁定适用内域法,必然会使平等选择内、外法域的气氛难以在中国区际冲突调整活动中建立,以致法律冲突的后果被强化,而法官认为了解外域法无必要,法律的相互了解会更加缓慢和艰难。
  从另一方面而言,通过这个案件,我们也看到了存在的一些问题:
  一、香港、澳门、台湾均是中国领土不可分割的一部分,是同一主权下的不同法域。根据最高人民法院的司法解释,涉港澳台案件适用涉外民事诉讼程序的有关规定,笔者认为,香港、澳门已回归祖国,再适用涉外程序已不符合实际情况,也有损于国家主权原则,有关部门应尽快对涉港澳案件作出符合实际的规定。
  二、由于我国内地和香港之间尚无司法协助的规定,一宗业经香港法院判决的案件又需在内地法院重新提起诉讼,不符合诉讼经济原则。香港回归已经三年了,在审判实践中我们也遇到不少困难,但两法域间的区际司法协助一直未见有大的动作,依据《中华人民共和国香港特别行政区基本法》第95条的规定:“香港特别行政区可与全国其他地区的司法机关通过协商依法进行司法方面的联系和相互提供协助”,为解决目前的窘境,应尽快与香港开展区际司法协助活动。
  (一)两地司法协助的基本原则
  1?一国两制原则。这是根本原则,其中“一国”原则是基础,它强调国家的统一和主权,强调两地间是区际司法协助而与国际间的司法协助有明显的不同;“两制”原则强调要充分尊重两地分别享有立法权、独立的司法权和终审权,要尊重两地社会制度和历史的差异性,尊重和保障香港依法享有的高度自治。要明确这是一个主权国家内部的司法协助,而不是国际间的司法协助。2?协商互惠原则。依据《中华人民共和国香港特别行政区基本法》第95条规定:香港与全国其他地区的司法机关进行司法方面的联系和相互提供协助是双方通过协商的方式解决,且协助的内容应是相互对等的。3?诉讼经济原则。两地开展司法协助,要节约诉讼成本,提高诉讼效率,方便当事人进行诉讼,有效保护当事人的合法权益。
  (二)两地司法协助的模式
  由于香港特别行政区享有高度的自治权,与内地的冲突既是资本主义法域与社会主义法域的冲突,又是普通法系与大陆法系的冲突,因此,不宜由全国人民代表大会制定在港澳及内地都统一适用的的区际司法协助法。笔者认为,可由最高人民法院与香港特别行政区的终审法院签订实施,因为最高人民法院、香港特别行政区终审法院分别是内地和香港的最高审判机关,二者之间不存在上、下级隶属关系,可由该两个法院协商有关事宜,并最终签订有关协议。
  (三)两地司法协助的范围和内容
  笔者认为,两地进行司法协助应包括以下内容:司法管辖权的确定;文书送达;调查取证;法院判决的承认与执行。
  1?关于司法管辖权。
  根据两地的实际情况,参照国际惯例,笔者认为,在司法管辖方面应坚持以下几项原则:
  (1)尊重两地专属管辖权的规定。
  (2)尊重当事人在协议中的约定管辖。
  (3)当事人无约定管辖时,按被告住所地原则划分管辖权,但对合同纠纷、保险案件等允许例外。
  (4)确定“一事不再理”原则。就同一案件,一方正确行使了管辖权,且作出公正、公平、合理的判决,另一方不再受理此案,可以在该地申请判决的承认和执行的方式解决。
  2?文书送达。
  1988年,广东省高级人民法院与香港终审法院曾就相互委托送达民事、经济纠纷案件诉讼文书达成七条协议,包括送达文书范围、方式等,并在实践中得以实施。1995年最高人民法院下发《关于终止地方法院与国外地方法院司法部门司法协助协议的通知》,提出司法协助关系到国家的司法主权,地方法院无权与国外签订司法协助协议。现在,香港已回归,与香港签订司法协助是同一主权国家内的行为,不涉及侵害国家主权问题,因此笔者认为,关于文书送达方面可参照该七条协议的规定办理。
  3?调查取证。
  在调查取证方面,司法部曾先后三次共委托49位香港律师办理香港当事人来内地处理民事和经济法律事务所需要的公证,包括对在香港的当事人或在香港发生的事实和行为进行调查取证,因而在某种程度上协助了内地法院的调查取证,但实施过程中存在相当多的问题。两地间在调查取证方面可进行以下协作:
  (1)香港特区和内地的司法机关,可以相互委托,代为调查取证。途径:由内地各高级人民法院与香港终审法院直接联系。
  (2)两地可协助及同意对方司法人员到其境内直接取证,但应符合一定的条件:如不得违反取证地的法律,应通知取证地的法院在场等。
  (四)法院判决的承认与执行
  法院判决的承认和执行涉及到不同制度的法域司法权的承认和尊重等实质性问题。这一问题不解决,其他的协助显得毫无意义。法院判决的承认与执行的总的原则是对对方法院的判决给予充分的尊重,可对该判决进行审查,但只是审查其形式,如是否违反管辖的有关规定等,对实体方面不予审查。对以违反公共秩序为由拒绝的,应予以限制。
  对于承认法院判决和执行的程序,可参照1998年最高人民法院《关于人民法院认可台湾地区有关法院民事判决的规定》执行。
  
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注册房地产估价师管理办法

建设部


注册房地产估价师管理办法




中华人民共和国建设部令
第151号

  《注册房地产估价师管理办法》已于2006年3月7日经建设部第86次常务会议讨论通过,现予发布,自2007年3月1日起施行。


建设部部长 汪光焘
二○○六年十二月二十五日



注册房地产估价师管理办法


第一章 总  则

  第一条 为了加强对注册房地产估价师的管理,完善房地产价格评估制度和房地产价格评估人员资格认证制度,规范注册房地产估价师行为,维护公共利益和房地产估价市场秩序,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国行政许可法》等有关法律、行政法规,制定本办法。

  第二条 中华人民共和国境内注册房地产估价师的注册、执业、继续教育和监督管理,适用本办法。

  第三条 本办法所称注册房地产估价师,是指通过全国房地产估价师执业资格考试或者资格认定、资格互认,取得中华人民共和国房地产估价师执业资格(以下简称执业资格),并按照本办法注册,取得中华人民共和国房地产估价师注册证书(以下简称注册证书),从事房地产估价活动的人员。

  第四条 注册房地产估价师实行注册执业管理制度。

  取得执业资格的人员,经过注册方能以注册房地产估价师的名义执业。

  第五条 国务院建设主管部门对全国注册房地产估价师注册、执业活动实施统一监督管理。

  省、自治区、直辖市人民政府建设(房地产)主管部门对本行政区域内注册房地产估价师的注册、执业活动实施监督管理。

  市、县、市辖区人民政府建设(房地产)主管部门对本行政区域内注册房地产估价师的执业活动实施监督管理。

  第六条 房地产估价行业组织应当加强注册房地产估价师自律管理。

  鼓励注册房地产估价师加入房地产估价行业组织。


第二章 注  册

  第七条 注册房地产估价师的注册条件为:

  (一)取得执业资格;

  (二)达到继续教育合格标准;

  (三)受聘于具有资质的房地产估价机构;

  (四)无本办法第十四条规定不予注册的情形。

  第八条 申请注册的,应当向聘用单位或者其分支机构工商注册所在地的省、自治区、直辖市人民政府建设(房地产)主管部门提出注册申请。

  对申请初始注册的,省、自治区、直辖市人民政府建设(房地产)主管部门应当自受理申请之日起20日内审查完毕,并将申请材料和初审意见报国务院建设主管部门。国务院建设主管部门应当自受理之日起20日内作出决定。

  对申请变更注册、延续注册的,省、自治区、直辖市人民政府建设(房地产)主管部门应当自受理申请之日起5日内审查完毕,并将申请材料和初审意见报国务院建设主管部门。国务院建设主管部门应当自受理之日起10日内作出决定。

  注册房地产估价师的初始、变更、延续注册,逐步实行网上申报、受理和审批。

  第九条 注册证书是注册房地产估价师的执业凭证。注册有效期为3年。

  第十条 申请初始注册,应当提交下列材料:

  (一)初始注册申请表;

  (二)执业资格证件和身份证件复印件;

  (三)与聘用单位签订的劳动合同复印件;

  (四)取得执业资格超过3年申请初始注册的,应当提供达到继续教育合格标准的证明材料;

  (五)聘用单位委托人才服务中心托管人事档案的证明和社会保险缴纳凭证复印件;或者劳动、人事部门颁发的离退休证复印件;或者外国人就业证书、台港澳人员就业证书复印件。

  第十一条 注册有效期满需继续执业的,应当在注册有效期满30日前,按照本办法第八条规定的程序申请延续注册;延续注册的,注册有效期为3年。

  延续注册需要提交下列材料:

  (一)延续注册申请表;

  (二)与聘用单位签订的劳动合同复印件;

  (三)申请人注册有效期内达到继续教育合格标准的证明材料。

  第十二条 注册房地产估价师变更执业单位,应当与原聘用单位解除劳动合同,并按本办法第八条规定的程序办理变更注册手续,变更注册后延续原注册有效期。

  变更注册需要提交下列材料:

  (一)变更注册申请表;

  (二)与新聘用单位签订的劳动合同复印件;

  (三)与原聘用单位解除劳动合同的证明文件;

  (四)聘用单位委托人才服务中心托管人事档案的证明和社会保险缴纳凭证复印件;或者劳动、人事部门颁发的离退休证复印件;或者外国人就业证书、台港澳人员就业证书复印件。

  第十三条 取得执业资格的人员,申请在新设立房地产估价机构、分支机构执业的,应当在申报房地产估价机构资质或者分支机构备案的同时,办理注册手续。

  第十四条 申请人有下列情形之一的,不予注册:

  (一)不具有完全民事行为能力的;

  (二)刑事处罚尚未执行完毕的;

  (三)因房地产估价及相关业务活动受刑事处罚,自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满5年的;

  (四)因前项规定以外原因受刑事处罚,自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满3年的;

  (五)被吊销注册证书,自被处罚之日起至申请注册之日止不满3年的;

  (六)以欺骗、贿赂等不正当手段获准的房地产估价师注册被撤销,自被撤销注册之日起至申请注册之日止不满3年的;

  (七)申请在2个或者2个以上房地产估价机构执业的;

  (八)为现职公务员的;

  (九)年龄超过65周岁的;

  (十)法律、行政法规规定不予注册的其他情形。

  第十五条 注册房地产估价师有下列情形之一的,其注册证书失效:

  (一)聘用单位破产的;

  (二)聘用单位被吊销营业执照的;

  (三)聘用单位被吊销或者撤回房地产估价机构资质证书的;

  (四)已与聘用单位解除劳动合同且未被其他房地产估价机构聘用的;

  (五)注册有效期满且未延续注册的;

  (六)年龄超过65周岁的;

  (七)死亡或者不具有完全民事行为能力的;

  (八)其他导致注册失效的情形。

  第十六条 有下列情形之一的,注册房地产估价师应当及时向国务院建设主管部门提出注销注册的申请,交回注册证书,国务院建设主管部门应当办理注销手续,公告其注册证书作废:

  (一)有本办法第十五条所列情形发生的;

  (二)依法被撤销注册的;

  (三)依法被吊销注册证书的;

  (四)受到刑事处罚的;

  (五)法律、法规规定应当注销注册的其他情形。

  注册房地产估价师有前款所列情形之一的,有关单位和个人有权向国务院建设主管部门举报;县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门应当及时报告国务院建设主管部门。

  第十七条 被注销注册者或者不予注册者,在具备注册条件后,可以按照本办法第八条第一款、第二款规定的程序申请注册。

  第十八条 注册房地产估价师遗失注册证书的,应当在公众媒体上声明后,按照本办法第八条第一款、第三款规定的程序申请补发。


第三章 执  业

  第十九条 取得执业资格的人员,应当受聘于一个具有房地产估价机构资质的单位,经注册后方可从事房地产估价执业活动。

  第二十条 注册房地产估价师可以在全国范围内开展与其聘用单位业务范围相符的房地产估价活动。

  第二十一条 注册房地产估价师从事执业活动,由聘用单位接受委托并统一收费。

  第二十二条 在房地产估价过程中给当事人造成经济损失,聘用单位依法应当承担赔偿责任的,可依法向负有过错的注册房地产估价师追偿。

  第二十三条 注册房地产估价师在每一注册有效期内应当达到国务院建设主管部门规定的继续教育要求。

  注册房地产估价师继续教育分为必修课和选修课,每一注册有效期各为60学时。经继续教育达到合格标准的,颁发继续教育合格证书。

  注册房地产估价师继续教育,由中国房地产估价师与房地产经纪人学会负责组织。

  第二十四条 注册房地产估价师享有下列权利:

  (一)使用注册房地产估价师名称;

  (二)在规定范围内执行房地产估价及相关业务;

  (三)签署房地产估价报告;

  (四)发起设立房地产估价机构;

  (五)保管和使用本人的注册证书;

  (六)对本人执业活动进行解释和辩护;

  (七)参加继续教育;

  (八)获得相应的劳动报酬;

  (九)对侵犯本人权利的行为进行申诉。

  第二十五条 注册房地产估价师应当履行下列义务:

  (一)遵守法律、法规、行业管理规定和职业道德规范;

  (二)执行房地产估价技术规范和标准;

  (三)保证估价结果的客观公正,并承担相应责任;

  (四)保守在执业中知悉的国家秘密和他人的商业、技术秘密;

  (五)与当事人有利害关系的,应当主动回避;

  (六)接受继续教育,努力提高执业水准;

  (七)协助注册管理机构完成相关工作。

  第二十六条 注册房地产估价师不得有下列行为:

  (一)不履行注册房地产估价师义务;

  (二)在执业过程中,索贿、受贿或者谋取合同约定费用外的其他利益;

  (三)在执业过程中实施商业贿赂;

  (四)签署有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏的估价报告;

  (五)在估价报告中隐瞒或者歪曲事实;

  (六)允许他人以自己的名义从事房地产估价业务;

  (七)同时在2个或者2个以上房地产估价机构执业;

  (八)以个人名义承揽房地产估价业务;

  (九)涂改、出租、出借或者以其他形式非法转让注册证书;

  (十)超出聘用单位业务范围从事房地产估价活动;

  (十一)严重损害他人利益、名誉的行为;

  (十二)法律、法规禁止的其他行为。


第四章 监督管理

  第二十七条 县级以上人民政府建设(房地产)主管部门,应当依照有关法律、法规和本办法的规定,对注册房地产估价师的注册、执业和继续教育情况实施监督检查。

  第二十八条 国务院建设主管部门应当将注册房地产估价师注册信息告知省、自治区、直辖市建设(房地产)主管部门。

  省、自治区人民政府建设(房地产)主管部门应当将注册房地产估价师注册信息告知本行政区域内市、县人民政府建设(房地产)主管部门。直辖市人民政府建设(房地产)主管部门应当将注册房地产估价师注册信息告知本行政区域内市、县、市辖区人民政府建设(房地产)主管部门。

  第二十九条 县级以上人民政府建设(房地产)主管部门履行监督检查职责时,有权采取下列措施:

  (一)要求被检查人员出示注册证书;

  (二)要求被检查人员所在聘用单位提供有关人员签署的估价报告及相关业务文档;

  (三)就有关问题询问签署估价报告的人员;

  (四)纠正违反有关法律、法规和本办法及房地产估价规范和标准的行为。

  第三十条 注册房地产估价师违法从事房地产估价活动的,违法行为发生地直辖市、市、县、市辖区人民政府建设(房地产)主管部门应当依法查处,并将违法事实、处理结果告知注册房地产估价师注册所在地的省、自治区、直辖市建设(房地产)主管部门;依法需撤销注册的,应当将违法事实、处理建议及有关材料报国务院建设主管部门。

  第三十一条 有下列情形之一的,国务院建设主管部门依据职权或者根据利害关系人的请求,可以撤销房地产估价师注册:

  (一)注册机关工作人员滥用职权、玩忽职守作出准予房地产估价师注册行政许可的;

  (二)超越法定职权作出准予房地产估价师注册许可的;

  (三)违反法定程序作出准予房地产估价师注册许可的;

  (四)对不符合法定条件的申请人作出准予房地产估价师注册许可的;

  (五)依法可以撤销房地产估价师注册的其他情形。

  申请人以欺骗、贿赂等不正当手段获准房地产估价师注册许可的,应当予以撤销。

  第三十二条 注册房地产估价师及其聘用单位应当按照要求,向注册机关提供真实、准确、完整的注册房地产估价师信用档案信息。

  注册房地产估价师信用档案应当包括注册房地产估价师的基本情况、业绩、良好行为、不良行为等内容。违法违规行为、被投诉举报处理、行政处罚等情况应当作为注册房地产估价师的不良行为记入其信用档案。

  注册房地产估价师信用档案信息按照有关规定向社会公示。


第五章 法律责任

  第三十三条 隐瞒有关情况或者提供虚假材料申请房地产估价师注册的,建设(房地产)主管部门不予受理或者不予行政许可,并给予警告,在1年内不得再次申请房地产估价师注册。

  第三十四条 聘用单位为申请人提供虚假注册材料的,由省、自治区、直辖市人民政府建设(房地产)主管部门给予警告,并可处以1万元以上3万元以下的罚款。

  第三十五条 以欺骗、贿赂等不正当手段取得注册证书的,由国务院建设主管部门撤销其注册,3年内不得再次申请注册,并由县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门处以罚款,其中没有违法所得的,处以1万元以下罚款,有违法所得的,处以违法所得3倍以下且不超过3万元的罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第三十六条 违反本办法规定,未经注册,擅自以注册房地产估价师名义从事房地产估价活动的,所签署的估价报告无效,由县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门给予警告,责令停止违法活动,并可处以1万元以上3万元以下的罚款;造成损失的,依法承担赔偿责任。

  第三十七条 违反本办法规定,未办理变更注册仍执业的,由县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门责令限期改正;逾期不改正的,可处以5000元以下的罚款。

  第三十八条 注册房地产估价师有本办法第二十六条行为之一的,由县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门给予警告,责令其改正,没有违法所得的,处以1万元以下罚款,有违法所得的,处以违法所得3倍以下且不超过3万元的罚款;造成损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第三十九条 违反本办法规定,注册房地产估价师或者其聘用单位未按照要求提供房地产估价师信用档案信息的,由县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门责令限期改正;逾期未改正的,可处以1000元以上1万元以下的罚款。

  第四十条 县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门依法给予注册房地产估价师或其聘用单位行政处罚的,应当将行政处罚决定以及给予行政处罚的事实、理由和依据,报国务院建设主管部门备案。

  第四十一条 县级以上人民政府建设(房地产)主管部门,在房地产估价师注册管理工作中,有下列情形之一的,由其上级行政机关或者监察机关责令改正,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:

  (一)对不符合本办法规定条件的申请人准予房地产估价师注册的;

  (二)对符合本办法规定条件的申请人不予房地产估价师注册或者不在法定期限内作出准予注册决定的;

  (三)对符合法定条件的申请不予受理或者未在法定期限内初审完毕的;

  (四)利用职务上的便利,收受他人财物或者其他好处的;

  (五)不依法履行监督管理职责或者监督不力,造成严重后果的。


第六章 附  则

  第四十二条 大专院校、科研院所从事房地产教学、研究的人员取得执业资格的,经所在单位同意,可以参照本办法注册,但不得担任房地产估价机构法定代表人或者执行合伙人。

  第四十三条 本办法自2007年3月1日起施行。1998年8月20日发布的《房地产估价师注册管理办法》(建设部令第64号)、2001年8月15日发布的《建设部关于修改〈房地产估价师注册管理办法〉的决定》(建设部令第100号)同时废止。


丽水市区房屋登记办法

浙江省丽水市人民政府


丽水市人民政府令第67号



《丽水市区房屋登记办法》已经市人民政府第68次常务会议审议通过,现予公布,自2010年6月1日起施行。




市 长:卢子跃

二○一○年四月二十八日



丽水市区房屋登记办法



第一章 总 则



第一条 为规范房屋登记行为,维护房屋交易安全,保护权利人的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》、《房屋登记办法》等法律、法规、规章规定,结合本市市区的实际,制定本办法。

第二条 本市莲都区行政区域内的房屋登记,适用本办法。

本办法所称房屋登记,是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。

房屋登记包括所有权登记、抵押权登记、地役权登记、预告登记和其他登记。

第三条 市建设行政管理部门是房屋登记工作的主管机关。

丽水市房地产管理处和丽水经济开发区房屋产权登记管理所(以下简称房屋登记机构)按照职责分工,具体负责莲都区行政区域范围内的房屋登记工作。

房屋登记机构应当遵循公开、便民、规范、高效的原则,建立房屋登记簿和房屋登记信息系统,提高房屋登记管理水平。

第四条 房屋登记簿是证明房屋权利归属和内容的根据,由房屋登记机构统一永久保存和管理。

房屋登记机构应当建立可供查询的电子形式的房屋登记簿,电子登记簿根据需要可转化为纸质形式。

第五条 办理房屋登记,应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。



第二章 一般规定



第六条 办理房屋登记,一般依照下列程序进行:

(一)申请;

(二)受理;

(三)审核;

(四)记载于登记簿;

(五)发证。

第七条 房屋登记机构应当依照法律、法规、规章和本办法规定,确定申请房屋登记需要提交的材料,并将申请登记材料目录通过网站、公告栏予以公示。

第八条 房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号(幢号、室号等)的房屋或者特定空间。

国有土地范围内成套住房,以套为基本单元进行登记;非成套住房,以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。集体土地范围内村民住房,以宅基地上独立建筑为基本单元进行登记;在共有宅基地上建造的村民住房,以套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。

非住宅以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。

已取得权属证书房屋的分割、部分转让登记,由市建设行政管理部门会同国土资源行政管理部门另行制定具体实施办法。

第九条 房屋共有共用部分(如中堂、门厅、走道、楼梯等),因其建筑面积和使用功能限制不宜分割的,应当在各共有户的权属证书上注明房屋共有共用部分的名称、建筑面积等;共有共用部分如有书面产权份额约定或建筑面积分摊的,应当注明各共有户的产权份额或分摊的建筑面积。

第十条 房屋登记应当由有关当事人提出申请。

申请人为法人、其他组织的,应当使用依法登记的名称,由其法定代表人或主要负责人提出申请,并交验法人、其他组织证明;申请人为自然人的,应当使用其身份证件上的姓名,并交验身份证明文件。

申请人可以委托代理人申请房屋登记,代理人代为申请房屋登记的,应当提交授权委托书和代理双方当事人的身份证明文件。

无民事行为能力人和限制民事行为能力人申请房屋登记的,应当由其监护人代为申请登记。监护人代为申请登记的,应当提交证明监护人身份的材料;因处分被监护人房屋申请登记的,还应当提供经过公证的为被监护人利益的书面保证。

境外申请人委托代理人申请房屋登记的,其授权委托书应当按照国家规定办理公证或认证。

第十一条 房屋登记机构收到申请材料后,应当查验申请材料,并就下列事项进行询问:

(一)申请登记事项是否申请人的真实意思表示;

(二)申请登记的房屋是否为共有房屋;

(三)房屋登记簿记载的权利人是否同意更正;

(四)房屋登记机构认为需要进一步明确的其他有关事项。

询问笔录应当经申请人签字确认。申请人拒绝接受询问或拒绝签字确认的,房屋登记机构工作人员应当将情况进行记录,房屋登记机构可以作出不予受理的决定。

申请材料齐全且符合法定形式的,房屋登记机构应当受理,并向申请人出具受理凭证;申请材料不全或不符合法定形式的,房屋登记机构应当一次性书面告知申请人补正。

第十二条 登记申请受理后,房屋登记机构应当对申请材料进行审核。

房屋登记机构认为有必要就申请登记事项进行公告的,可以进行公告,公告期不少于10日。公告应当在房屋所在地公开发行的主要报纸或房屋登记机构确定的网站、公告栏发布。

房屋登记机构认为申请登记事项涉及其他利害关系人权益的,应当书面通知利害关系人;不能直接送达书面通知的,可以采取公告方式送达。

第十三条 具有下列情形之一的,房屋登记机构应当进行实地查看:

(一)房屋所有权初始登记;

(二)在建工程抵押权登记;

(三)因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记;

(四)法律、法规规定的其他情形。

房屋登记机构工作人员在实地查看时,应当制作查看记录。

申请登记的证明文件与实地查看情况不一致的,房屋登记机构可以作出不予登记的决定。

房屋登记机构实地查看时,申请人应当予以配合。因申请人不配合,导致无法完成查看的,工作人员应当在查看记录中进行记载,房屋登记机构可以据此作出不予登记的决定。

第十四条 房屋登记机构对经审核符合登记条件的,应当将房屋基本状况、权利状况以及其他依法应当登记的事项记载于房屋登记簿,同时根据登记簿的记载缮写并向权利人发放房屋权属证书。

申请登记房屋为共有房屋的,房屋登记机构应当在房屋所有权证上注明“共有”字样。

申请登记集体土地上的房屋,房屋登记机构应当在房屋所有权证或者登记证明上注明“集体土地”字样。

预告登记、在建工程抵押权登记以及法律、法规规定的其他事项在房屋登记簿上予以记载后,由房屋登记机构发放房屋登记证明。

房屋登记机构将申请登记的事项记载于房屋登记簿之前,申请人可以撤回登记申请。

第十五条 有下列情形之一的,房屋登记机构应当不予登记:

(一)未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的;

(二)申请人不能提供合法、有效的权利来源证明文件或者申请登记的房屋权利与权利来源证明文件不一致的;

(三)申请登记事项与房屋登记簿记载冲突的;

(四)申请登记房屋不能特定或者不具有独立利用价值的;

(五)房屋已被依法征收、没收,原权利人申请登记的;

(六)房屋被依法查封期间,权利人申请登记的;

(七)法律、法规和本办法规定的其他不予登记的情形。

第十六条 自受理登记申请之日起,房屋登记机构应当在下列时限内将申请登记事项记载于房屋登记簿,并发放房屋权属证书(房屋登记证明)或者作出不予登记的决定,送达申请人,并且退还登记申请材料:

(一)国有土地范围内房屋所有权登记,30个工作日,集体土地范围内房屋所有权登记,60个工作日;

(二)抵押权、地役权登记,10个工作日;

(三)预告登记、更正登记,10个工作日;

(四)异议登记,1个工作日。

公告时间不计入前款规定时限。因特殊原因需要延长登记时限的,经房屋登记机构负责人批准可以延长,但最长不得超过原时限的一倍。

法律、法规对登记时限另有规定的,从其规定。

第十七条 房屋所有权证,房屋他项权证和登记证明是权利人享有房屋权利的证明,记载的事项应当与房屋登记簿一致;记载不一致的,除有证据证明房屋登记簿确有错误外,以房屋登记簿为准。

第十八条 房屋权属证书、房屋登记证明破损的,权利人可以向房屋登记机构申请换发。房屋登记机构换发前,应当收回原房屋权属证书、房屋登记证明,并将有关事项记载于房屋登记簿。

房屋权属证书、房屋登记证明遗失、灭失的,权利人在房屋所在地公开发行的报刊上刊登遗失声明后,可以申请补发。房屋登记机构经公告后予以补发,并将有关事项在房屋登记簿上予以记载。补发的房屋权属证书、房屋登记证明上应当注明“补发”字样。自补发之日起,原房屋权属证书、房屋登记证明作废。

集体土地上的房屋权属证书、房屋登记证明补发前,房屋登记机构还应当就补发事项在房屋所在地的行政村公告。

第十九条 房屋权属登记,申请人应当按照国家规定交纳房屋登记费。具体收费按价格管理部门批准的标准执行。



第三章 房屋登记



第二十条 在国有土地上合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的,申请人应当提交下列材料:

(一)登记申请书;

(二)申请人身份证明;

(三)建设用地使用权证明;

(四)建设工程符合规划的证明;

(五)房屋已竣工的证明;

(六)房屋测绘报告;

(七)其他必要材料。

对前款第(四)项内容,申请人可依据下列情形分别提供相关材料:

1.1984年1月5日国务院《城市规划条例》实施以前建造的房屋登记,确因特殊情况,不能提交原审批部门批准的有关建房手续或者能够证明房屋产权现状和历史情况的资料(包括地籍图纸、帐册、表卡等)的,应当提交由房屋所在地乡(镇)人民政府或者街道办事处出具并经房屋登记机构公告无异议的房屋来源证明;

2.1984年1月5日国务院《城市规划条例》实施后至1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》施行前建造的房屋登记,应当提交有关部门的批准手续;

3.1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》实施后建造的房屋登记,应当提交建设工程规划许可证或规划竣工验收核准证、规划确认书。

第二十一条 国有土地上新建商品房建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋,由房地产开发企业代为申请登记。房屋登记机构只在房屋登记簿上予以记载,不颁发房屋权属证书。

第二十二条 在集体所有建设用地或者宅基地上合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的,申请人应当提交下列材料:

(一)登记申请书;

(二)申请人的身份证明和户籍证明;

(三)宅基地使用权证明或者集体所有建设用土地使用权证明;

(四)申请登记的房屋符合城乡规划的证明;

(五)房屋测绘报告或者村民住房平面图;

(六)其他必要材料。

对前款第(四)项内容,申请人可依据下列情形分别提供相关材料:

1.属历史性老宅的需提供土改时期县(区)以上人民政府颁发的《土地房产所有权证》、买卖(典)契证或人民公社、生产大队的批建文件。若无法提供的,需提供由房屋所在地的村民委员会及乡(镇)人民政府或街道办事处出具的房屋来源证明。

2.1982年2月13日浙江省人民政府《浙江省村庄和集镇规划建设管理实施办法》实施之后至1994年4月18日建造的房屋,需提供乡(镇)人民政府批准的农村村民建房使用证或村镇农(居)民建房许可证。

3.1994年4月19日浙江省人民政府《浙江省村镇规划建设管理条例》施行之后至1997年12月31日建造的房屋,需提供乡(镇)人民政府批准的村镇规划选址意见书和村镇规划建设许可证。

4.1998年1月1日《浙江省村镇规划建设管理条例》实施后至2007年12月31日建造的房屋,需提供县级以上人民政府建设(规划)行政管理部门或受委托的乡(镇)人民政府批准的村镇规划选址意见书和村镇规划建设许可证。

5.2008年1月1日《中华人民共和国城乡规划法》施行之后建造的房屋,需提供县(区)级以上人民政府建设(规划)行政管理部门批准的乡村建设规划许可证。

城市规划区建设用地范围内和建制镇规划区范围内的房屋登记,需提供的有关资料按本办法第二十条的规定执行。

申请村民住房所有权初始登记的,还应当提交申请人属于房屋所在地农村集体经济组织成员的证明或农村集体经济组织同意登记的证明。

第二十三条 经登记的国有土地上的房屋发生下列情形之一的,当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后及时申请房屋所有权转移登记:

(一)买卖;

(二)互换;

(三)赠与;

(四)继承、受遗赠;

(五)房屋分割、合并,导致所有权发生转移的;

(六)以房屋出资入股;

(七)因法人或者其他组织分立、合并等原因,导致房屋所有权发生转移的;

(八)法律、法规规定的其他情形。

申请国有土地上房屋所有权转移登记,应当提交下列材料:

(一)登记申请书;

(二)申请人身份证明;

(三)房屋所有权证、土地使用权证;

(四)证明房屋所有权发生转移的材料;

(五)其他必要材料;

前款第(四)项材料,可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书,或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。

第二十四条 当事人申请转移登记提交的房屋买卖合同(商品房买卖合同除外),如双方或一方为港、澳、台或其他境外的自然人、法人或其他组织的,应当办理公证。

第二十五条 对已登记的集体土地上的房屋申请所有权转移登记的,申请人应当提交下列材料:

(一)登记申请书;

(二)申请人的身份证明和户籍证明;

(三)房屋所有权证书;

(四)宅基地使用权证明或者集体所有建设用地使用权证明;

(五)证明房屋所有权发生转移的材料;

(六)国土资源行政管理部门同意房屋所有权转移登记的证明材料;

(七)其他必要材料。

申请村民住房所有权转移登记的,应当提交农村集体经济组织同意转移的证明材料。

农村集体经济组织申请房屋所有权转移登记的,还应当提交乡(镇)人民政府或者街道办事处出具的经村民会议同意或者由村民会议授权经村民代表会议同意的证明材料。

申请农村村民住房所有权转移登记,受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的,除法律、法规另有规定外,房屋登记机构不予办理。

第二十六条 经登记的房屋发生下列情形之一的,权利人应当在有关法律文件生效或事实发生后及时申请房屋所有权变更登记:

(一)房屋所有权人的姓名或者名称变更的;

(二)房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称变更的;

(三)房屋面积增加或者减少的;

(四)同一所有权人分割、合并房屋的;

(五)法律、法规规定的其他情形。

申请房屋所有权变更登记,应当提交下列材料:

(一)登记申请书;

(二)申请人身份证明;

(三)房屋所有权证、土地使用权证;

(四)证明发生变更事实的材料;

(五)其他必要材料。

房屋所有权变更登记后,房屋权利人应当及时向国土资源行政管理部门申请办理建设用地使用权变更登记。

第二十七条 以国有土地上的房屋、在建工程及以集体土地上的乡镇、村企业的厂房等建筑物设定抵押的,当事人应当申请抵押权登记。

申请抵押权登记的,应当提交下列文件:

(一)登记申请书;

(二)申请人的身份证明;

(三)房屋所有权证书、土地使用权证书或集体所有建设用地使用权证明;

(四)抵押合同;

(五)主债权合同;

(六)其他必要材料。

第二十八条 未通过竣工验收的建筑工程,企业首次以在建工程名义申请抵押权登记的,登记机构应当予以办理。

在建设工程竣工并经房屋所有权初始登记后,当事人应当及时申请将在建设工程抵押权登记转为房屋权抵押登记。

第二十九条 在房屋上设立地役权的,当事人可以申请地役权设立登记。

已经登记的地役权变更、转让或者消灭的,当事人应当及时办理变更登记或注销登记。

第三十条 有下列情形之一的,当事人可以申请预告登记:

(一)预购商品房;

(二)以预购商品房设定抵押;

(三)房屋所有权转让、抵押;

(四)法律、法规规定的其他情形。

预告登记后,未经预告登记的权利人书面同意,处分该房屋申请登记的,房屋登记机构应当不予办理。

预告登记后,债权消灭或者自能够进行相应的房屋登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。

第三十一条 权利人、利害关系人认为房屋登记簿记载的事项有错误的,可以申请更正登记。申请更正的事项涉及第三人房屋权利的,应当征得第三人的同意。

房屋登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的,房屋登记机构应当予以更正,否则不予更正,并书面通知申请人。

人民法院、仲裁委员会的生效法律文书确定的房屋权利归属或者权利内容与房屋登记簿记载的权利状况不一致的,房屋登记机构应当按照当事人的申请或者人民法院的执行法律文书办理相应的登记。

房屋登记机构发现房屋登记簿记载存在错误的,应当书面通知有关权利人在规定的期限内办理更正手续;权利人无正当理由逾期不办理更正手续,且错误记载不涉及房屋权利归属和内容的,房屋登记机构可以依据申请登记材料或者有效的法律文书对房屋登记簿的记载予以更正,并书面通知权利人。

第三十二条 利害关系人认为房屋登记簿记载的事项错误,而权利人不同意更正的,利害关系人可以持登记申请书、身份证明、房屋登记簿记载错误的证明文件等材料申请异议登记。

房屋登记机构受理异议登记的,应当将异议事项记载于登记簿。异议登记期间,房屋登记簿记载的权利人处分其房屋申请登记的,房屋登记机构应当暂缓办理。权利人处分房屋申请登记受理后尚未记载于房屋登记簿之前,利害关系人申请异议登记的,房屋登记机构应当中止办理原登记申请,并书面通知权利人。

自异议登记之日起15日内,异议登记申请人未向人民法院提起诉讼的,异议登记失效。异议登记申请人的起诉未被人民法院受理或被驳回的,权利人可以申请注销异议登记。

异议登记不当,造成权利人损害的,权利人可以向异议登记申请人请求损害赔偿。

第三十三条 司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的,房屋登记机构可以撤销原房屋登记,收回房屋权属证书、房屋登记证明或者公告作废,但房屋权利为他人善意取得的除外。



第四章 责任追究



第三十四条 申请人提交错误、虚假的材料申请房屋登记,给他人造成损害的,应当依法承担相应的法律责任。

第三十五条 非法印制、伪造、变造房屋权属证书或登记证明,或者使用非法印制、伪造、变造的房屋权属证书或登记证明的,由房屋登记机构依照《房屋登记办法》第九十一条规定予以收缴;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第三十六条 房屋登记机构及其工作人员有下列行为之一的,对有关责任人员依法给予行政处分;给他人造成损害的,依法承担相应赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任:

(一)擅自涂改、毁损、伪造房屋登记簿;

(二)对不符合登记条件的登记申请予以登记,或者对符合登记条件的登记申请不予登记;

(三)其他滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的行为。



第五章 附 则



第三十七条 本市行政区域范围内其他县、市的房屋登记,可参照本办法执行。

第三十八条 本办法自2010年6月1日起施行。2002年5月15日发布的《丽水市城市房屋权属登记管理办法》(丽政令第22号)同时废止。