江西省宜春市人民政府办公室


宜春市人民政府办公室关于印发宜春市房地产业税收征收管理实施办法（试行）的通知

宜府办发〔2012〕17号



各县（市、区）人民政府，市政府各部门：

经市政府研究同意，现将《宜春市房地产业税收征收管理实施办法（试行）》予以下发，请认真贯彻执行。

特此通知



二〇一二年三月二十六日



宜春市房地产业税收征收管理实施办法（试行）

第一条　为加强房地产业税收的征收管理，防止税收流失，保障国家财政收入，维护房地产业市场公平竞争的纳税环境，促进依法治税，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及有关税收法律法规和政策规定，结合我市实际，制定本实施办法（以下简称“办法”）。

第二条　本办法所称的房地产业，是指在我市范围内转让土地使用权和销售不动产的业务，即所转让使用权的土地或所销售的不动产座落在我市境内，均应按本办法管理。转让土地所有权，是指土地使用者有偿转让土地使用权的行为。销售不动产，是指不动产所有权人（产权人）有偿转让不动产所有权的行为；不动产，是指不能移动，移动后会引起性质、形状改变的建筑物、构筑物、其他土地附着物。在销售不动产时连同不动产所占土地的使用一并转让的行为比照销售不动产。土地或不动产的租赁行为，应按“服务业”税目征收税收。

本办法所指称的地方税收（基金、费），包括营业税、城市维护建设税、土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、企业所得税、个人所得税、契税、耕地占用税和教育费附加，以及防洪保安资金、残疾人就业保障金、工会经费、价格调节基金、地方教育附加等。

第三条　纳税人有下列情形之一的，经相关部门依法确权后，视同发生应税行为：

（一）以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物的；

（二）单位、个人将不动产、土地使用权无偿赠与他人的；

（三）未到国土资源及房管部门办理土地使用权、不动产登记手续，但实际已经取得土地或不动产的占有、使用和处置权，并将土地使用权、不动产所有权转让给他人的；

（四）土地使用者和不动产产权人之间相互交换土地使用权和不动产所有权的；

（五）接受他人委托代建不动产，而以受托人自己的名义办理工程项目立项，不动产建成后将不动产交给委托方的；

（六）在房地产开发过程中，投资者在工程完工前，将自身开发工程的全部权利、义务有偿转让给他人的；

（七）城市建设规划拆迁，投资者以其他房屋安置给被拆迁单位和个人的；

（八）对一方提供土地使用权、一方提供资金合作建造不动产的，依据下列不同情况分别征税：

1．合作双方按比例取得部分不动产所有权，或出地方取得固定利润或按比例取得销售收入的，对提供土地使用权的一方按转让地使用权行为征税，对出资方按销售不动产行为征税，将出资方的投资额按出地方所分得房屋的比例确定应纳税营业额。若合作一方或双方将分得房屋进行销售，应以销售者作为纳税人征收销售不动产营业税；

2．提供土地使用权的一方提供土地使用权，提供资金方负责建造不动产并使用若干年，期满后不动产无偿归还提供土地使用权方的，对提供土地使用权的一方按“服务业--租赁业”征税，对提供资金方按“销售不动产”征税，将出资方的投资额确定为计税营业额；

3．合作双方成立合营企业，合作建房，房屋建成后，双方采取风险共担，利润共享的方式分配利润的，只对合营企业销售不动产征税。

第四条　纳税人自领取营业执照之日起30日内，到主管地方税务机关办理税务登记。外来经营户必须办理报验登记，生产经营时间连续12个月内累计超过180天的，应当到主管地方税务机关办理税务登记手续。全市范围内所有在售房地产项目，应纳入我市房地产业税收管理信息系统实施项目化管理。

第五条　纳税人适用的税种、税目、税率（征收率）、征收方式：

（一）转让土地使用权、销售不动产，分别按“转让无形资产”、“销售不动产”税目，征收5%的营业税。

（二）单位纳税人按转让土地使用权或销售不动产的所得缴纳企业所得税。对账务健全，能够提供真实、准确、完整的纳税资料，正确计算应纳税所得额的纳税人，其应纳企业所得税实行查账征收，企业所得税税率25%；对账务不健全，符合国家税务总局制定的《核定征收企业所得税暂行办法》列举情形之一的，其应纳的企业所得税实行核定征收，核定征收率为：市中心城区4.95%，其他县（市、区）不低于4%；

个人独资、合伙企业、个人以及属于承包、承租、挂靠经营，经营成果归个人所有的纳税人，按转让土地使用权和销售不动产的所得缴纳个人所得税。纳税人不能提供真实、准确、完整的纳税资料，不能正确计算应纳税所得额的，其转让土地使用权或销售不动产的所得，实行核定征收方式计征个人所得税，其征收率为：市中心城区4.95%，其他县（市）不低于4%；

个人出售自有住房按财政部、国家税务总局的有关文件规定，征收个人所得税。

（三）城市维护建设税。按实际缴纳营业税额计征，税率标准为：城市7%，县城、建制镇5%，城市、县城、建制镇以外的1%。

（四）土地增值税。从事房地产开发的纳税人，必须按规定预征土地增值税：对住宅项目，普通标准住宅预征率为1%、非普通标准住宅（含车库）预征率为3%，店面预征率为5%，转让土地使用权预征率为7%。

土地增值税实行四级超率累进税率，税率为30-60%。对符合土地增值税清算条件的，必须进行土地增值税清算；对符合核定征收条件的，按以下标准核定征收土地增值税：对住宅项目，普通标准住宅核定征收率为3%，非普通标准住宅核定征收率为5%；对非住宅项目，商铺核定征收率为7%，其它非住宅（含车库）核定征收率为5%。

（五）房产税。房产税由产权所有人缴纳，采用从价计税：依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。

（六）城镇土地使用税。对座落在城市、县城、建制镇、工矿区范围内的房地产开发项目，应缴纳城镇土地使用税。

1．以出让或转让方式，有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

2．在城镇土地使用税征收范围内实际使用应税集体所有建设用地，但未办理土地使用权流转手续的，由实际使用集体土地的单位和个人按规定缴纳城镇土地使用税。

3．纳税人以实际占用的土地面积为计税依据。持有县以上政府部门核发的土地使用证书的，以土地证书确认的土地面积为准；尚未核发土地证书的，以土地管理部门的批文所确定的土地面积为准；既无土地使用证书，又无批准文件的，由纳税人据实申报土地面积，待土地使用证书核发后再作纳税调整。房地产开发企业已销售房屋的占地面积，可从房地产开发企业的计税面积中扣除。

（七）印花税。纳税人从事上述房地产业务，与对方订合同时，均应按照合同的金额，按规定的税率申报缴纳印花税。

（八）教育费附加按实际缴纳的营业税额计征，征收率为3%。

（九）契税、耕地占用税按相关政策执行。

（十）防洪保安资金、残疾人就业保障金、工会经费、价格调节基金、地方教育附加按省、市人民政府和相关单位规定的适用征收率代征。

第六条　纳税人因转让土地使用权、销售不动产而向对方收取的全部价款和价外费用为营业额。全部价款是指成交合同的总价格，包括向对方收取的各种物质利益、分期付款金额以及金融机构提供的按揭贷款；价外费用包括向对方收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励金、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外费用。

纳税人转让土地使用权或销售不动产的价格明显偏低而无正当理由，以及单位、个人将不动产、土地使用权无偿赠与他人的，主管地税机关应依据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十条的规定核定其计税营业额。

第七条　纳税人转让土地使用权或销售不动产行为应纳营业税的纳税义务发生时间，为其收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。

第八条　纳税人应按《税收征管法》及其他税收法律法规的规定及时向主管地方税务机关进行纳税申报。

第九条　房地产业纳税人分为自开票纳税人和代开票纳税人。自开票纳税人在申报地方税收（基金、费），且通过网上银行扣款成功后，可根据实际情况在江西省“建筑业、房地产业管理信息系统”企业端自行开具发票；代开票纳税人需要开具发票时，应提供相关资料，向主管地税机关申请开具。未缴清地方税收（基金、费）或者提供涉税资料不全的，主管地税机关不得为其开具发票。

第十条　房地产业所发生的地方税收，由其所在地主管地税机关负责征收管理，在市中心城区从事房地产开发所产生的地方税收（基金、费），按新修订的《宜春市中心城区房地产、建筑业税收征收管理办法》执行。纳税人必须在规定的纳税期限内申报纳税（按工程项目），不得违反规定异地纳税。

第十一条　项目销售完毕后，主管地方税务机关应对项目进行税款清算。主管地方税务机关要对项目的税款缴纳情况和发票领购开具情况等进行清算，并对每套房屋的销售和发票开具等情况进行核销。对少缴税款的项目，主管地方税务机关应及时通知纳税人补缴入库；对多缴税款的项目，应按规定退税或抵缴下期应纳税款。

第十二条　市、县（市、区）发改委、国土资源、城乡规划建设、房管等相关职能部门应积极支持和协助税务部门工作，配合地税机关抓好全市房地产业税收征管。

（一）发改委应在房地产开发项目自核准之日起30日内向税务部门传递有关房地产项目核准批文。

（二）国土资源部门应向税务部门及时传递土地使用权交易信息，内容包括承受土地使用权的单位或个人名称、土地位置、价格、用途、面积等，在办理土地使用证时严格执行“先税后证”的有关规定。办理土地权属登记或变更登记的单位、个人必须向国土资源部门提供已纳税证明，凡未提供已纳税证明的，不能办理土地权属登记或变更登记。国土资源部门应定期向税务部门传递土地权属登记或变更登记的信息，税务机关应对上述信息认真核对。

（三）城乡规划建设部门应将通过审批的全市房地产开发项目信息每月月末定期传递给税务部门，项目信息包括规划土地位置、用途、总建筑面积等。

（四）房产管理部门在办理有关房屋权属转移或变更登记手续时，必须严格执行“先税后证”的有关规定。办理房屋权属转移或变更登记的单位、个人，必须向房产管理部门提供契税完税凭证和与实际转让金额一致的销售不动产发票原件，核对无误后同时将销售不动产发票复印件存档备查。凡未提供销售不动产发票和契税完税凭证的，不得办理房屋权属转移登记。同时，房产管理部门应定期将房屋权属转移登记的信息传递给地税部门，地税部门应对上述信息认真核对。

地税契税征收窗口应依据纳税人提供的完税证明和主管税务机关的审核意见，受理契税办理事项，对于报送资料不全者，不予受理。同时，税务部门将税收管理过程中获取的信息定期传递给各有关职能部门。

第十三条　本办法未尽事宜，依照现行税收法律、法规规定执行。

第十四条　本办法由宜春市地方税务局负责解释。

第十五条　本办法自下发之日起施行。


水利部


关于开展病险水库除险加固工程自查整改工作的通知

办建管[2005]146号


各流域机构，各省、自治区、直辖市水利（水务）厅（局），各计划单列市水利（水务）局，新疆生产建设兵团水利局，各有关单位：

　　2005年5月下旬至6月上旬，发展改革委稽察办与水利部稽察办联合对内蒙古、湖北、湖南、重庆、贵州、云南、陕西、新疆等8个省（区、市）及新疆生产建设兵团的19个病险水库除险加固工程项目进行了专项稽察。从稽察情况看，病险水库除险加固项目建设总体情况较好，大多数项目主体工程建设进展顺利，部分基本建成的项目已经投入运行，取得了良好的社会效益和经济效益，但也存在地方配套资金到位率低、验收工作滞后、资金使用管理不规范、前期工作审查把关不严、建设管理水平有待提高等问题。为此，发展改革委和水利部于2005年8月5～6日在黑龙江省牡丹江市联合召开了全国病险水库除险加固工程稽察工作会议。会议分析了病险水库除险加固工程建设中存在的问题，对下阶段自查整改和病险水库除险加固工程建设相关工作进行了全面部署。为贯彻落实会议精神，切实做好自查整改工作，进一步加强病险水库除险加固工程建设管理，现就有关事项通知如下：

一、认真开展自查和整改工作

　　各级水利部门要正视病险水库除险加固项目建设中存在的问题，按照会议要求认真进行自查和整改。专项稽察所涉及的9个省区市的19个项目，省级水行政主管部门要立即会同有关部门组织项目建设单位及上级主管部门，针对稽察中发现的问题认真进行整改。自查整改工作要求于2005年8月底前完成， 2005年9月10日前将本省区市的自查整改工作形成书面总结报告，并附各项目的整改报告报送我部建设与管理司和稽察办。

　　专项稽察未涉及的其他地区和项目，要立即开展一次自查自纠活动。自查自纠工作可根据本地实际情况，结合我部正在开展的病险水库除险加固第一批中央补助项目检查评估工作进行。自查自纠工作的重点要放在存在问题较多的前期工作、工程质量、配套资金落实及资金使用管理、招标投标和竣工验收等环节，对发现的问题要及时进行纠正和整改。自查自纠工作要求2005年8月底前完成，并将有关情况在向我部报送的第一批中央补助项目检查评估总结报告中如实反映。

二、切实做好第一批中央补助项目检查评估工作

　　各地要高度重视第一批中央补助项目检查评估工作，加强领导，认真组织，精心部署，本着实事求是的原则，客观反映成绩和存在问题。要按照水利部《关于开展全国病险水库除险加固第一批中央补助项目检查评估工作的通知》（水建管[2005]215号）文件的要求，对辖区内的第一批中央补助项目及其他已安排中央补助资金的项目，从前期工作、投资计划下达及资金使用管理、建设管理、工程质量、工程验收、项目绩效和管理体制改革等7个方面进行全面检查评估。项目自我检查评估和各省全面检查评估两个阶段的工作要抓紧进行，检查评估总结报告等有关材料于2005年8月31日前报我部。第三阶段水利部抽查评估工作将于2005年9月开始进行，各地要做好相关准备工作，积极配合，保证抽查评估工作的顺利进行。

三、加强安全鉴定和初步设计等前期工作

　　安全鉴定和初步设计是病险水库除险加固工程建设项目顺利实施的基础。各级水行政主管部门特别是省级水行政主管部门，要认真履行职责，加大监管力度，积极筹措前期工作经费，合理安排工作计划，委托具备相应资质、业绩突出、经验丰富、信誉良好的单位承担前期工作。前期工作承担单位、核查、审查、复核单位，要建立责任制，明确各个环节的技术责任人，落实责任追究制度;核查、审查、复核单位，要相对固定一批专家开展工作,有条件的单位可逐步推行首席专家制度。水利部大坝安全管理中心和建设与管理总站等单位要继续做好第二批中央补助项目安全鉴定核查和初步设计指导巡查工作，严格把关，保证安全鉴定核查和初步设计指导巡查工作质量。第一批中央补助项目中未完成前期工作的项目，要抓紧开展工作，2005年年底前不能按要求完成前期工作的项目，今后将不再安排中央投资。各地要配合做好我部组织的安全鉴定核查和初步设计指导巡查工作。

四、多渠道筹集建设资金，加强资金使用管理

　　各地要多渠道筹集建设资金，保证中央补助项目的地方配套资金按时、足额到位。省级财政要建立固定的投资渠道，进一步提高省级配套资金的比例。各地要严格执行国家有关财经政策，切实加强病险水库除险加固的资金管理。中央补助资金应全部用于大坝稳定、基础防渗、泄洪安全等主体工程建设，严禁截留、挤占、挪用、转移、套取建设资金。

五、提高建设管理水平，确保工程建设质量

　　各级水行政主管部门和各项目建设单位，要严格按照有关规定组织做好建设管理工作。

　　（一）进一步完善项目法人责任制。要根据国家和部有关规定，按程序组建和完善项目的建设管理机构。项目法人代表和技术负责人要符合任职条件，建设管理人员的数量、素质要与承担工程项目的等级、重要性和技术复杂程度相适应。大中型中央补助项目法人单位的有关人员必须经过部里组织的项目法人培训，未经培训不得上岗。其他小型项目，各省级水行政主管部门要认真组织项目法人培训。

　　（二）认真做好招标投标工作。病险水库除险加固工程的施工、监理及重要设备材料采购等必须按照有关规定进行招标，严格控制邀请招标；要通过公开招标，择优选择有相应资质的设计、施工、监理等单位，大中型水库除险加固的勘察、设计和监理任务，要由具有甲级或乙级（大型水库必须是甲级）资质的单位承担，大中型水库除险加固的施工任务，要由具有一级或二级（大型水库必须是一级）资质的单位承担。各病险水库除险加固工程项目法人要严格执行国家在招标投标方面的有关规定，规范招标、评标和定标行为；各级水行政主管部门要加强监督，认真履行好对招标和评标工作的行政监督职能，对转包、违法分包和出租、出借资质、允许他人以本单位名义承揽工程的，要按照有关规定，坚决予以严肃查处。

　　（三）规范监理行为。监理单位要具备相应的监理资质，通过公开招标的方式确定；同时要选配足够的、符合要求的监理力量承担病险水库除险加固项目。监理人员必须持证上岗。监理单位应按照规范的要求，编制规范、详尽的监理工作细则，监理日记、监理月报等监理文件要严格按要求进行记录和填写。

　　（四）加强质量管理。要按照国务院《建设工程质量管理条例》的要求,落实参建各方的质量责任，建立健全质量管理体系，规范管理行为，确保除险加固质量。建设单位要有质量管理规章制度、有专人负责质量检查；施工单位要认真执行《工程建设强制性标准条文》（水利工程）的规定，严格落实“三检制”；监理单位要加强对质量严格控制。中央补助项目的质量监督工作由该项目的竣工验收组织单位负责，原则上由该单位的水利工程质量监督机构实施质量监督，也可采取联合质量监督的方式，但必须明确责任方。质量监督机构要严格按照质量监督有关规定的要求，对参建单位的质量管理体系和质量控制措施进行监督检查，对重要的阶段验收和竣工验收进行认真的监督并提出质量鉴定报告。

　　（五）加大稽察和监督检查力度。各级水行政主管部门要进一步加大对病险水库除险加固项目的稽察和监督检查力度，要组织力量，成立专门稽察、检查组，以前期工作、三项制度落实、资金管理、质量管理、工程验收等环节为重点，大力开展稽察和检查工作，对违规违纪以及存在工程质量问题的，要坚决予以处理。发展改革委稽察办和水利部稽察办下达的稽察整改意见，各地要认真落实，对整改意见落实不认真的，将暂停下达该地区病险水库除险加固项目的中央投资计划。

　　（六）加快验收工作。各级水利部门和参建单位，要严格执行有关验收工作的规定，认真做好各个阶段、各个环节的验收工作。大型及重点中型水库、投资规模在3000万元以上的一般中型水库、省直管工程的除险加固项目，由省级水行政主管部门组织竣工验收；其他项目各地根据本地实际情况，由省级或地市级水行政主管部门组织验收，验收权限不得下放（包括委托或授权）给县级水行政主管部门及其他单位。要及时组织对完工项目进行验收，病险水库除险加固项目投入使用前，必须按照有关规定进行验收，未经验收的不得投入正常使用。项目竣工验收后，要及时办理移交手续，落实水库管理体制改革方案，建立健全各项规章制度、完善运行机制，保证工程效益的充分发挥。2003年年底以前下达中央投资的原则上要在今年底以前完成竣工验收。因配套资金不到位无法进行竣工验收的，要首先进行主体工程完工验收。所有进行除险加固的病险水库，各地要适时组织新一轮安全鉴定。

　　（七）重视信息报送工作。地方各级水行政主管部门，要按部里的要求建立信息报送制度。各省级水行政主管部门，要及时进行汇总，认真分析普遍存在的问题，按照《关于切实加强病险水库除险加固工作的通知》（水建管[2004]68号）要求，及时报送病险水库除险加固进展情况和有关主体工程验收或竣工验收报告。

六、采取综合措施加强病险水库安全管理

　　各地在加快病险水库除险加固步伐的同时，要采取多种途径加强病险水库安全管理。

　　（一）同步推进病险水库除险加固和水库管理体制改革。为同步推进病险水库除险加固和水库管理体制改革工作，各地在申请中央补助资金计划时要同时上报经有关政府及相关部门批准的水库管理体制改革实施方案，这项制度将进一步强化。今后对改革滞后的地方，将核减直至取消下达中央补助投资计划。各地要提高对此项工作的认识，对改革方案切实加以落实。

　　（二）积极稳妥地推动水库降等报废工作。各地在进行病险水库除险加固前期工作中，要对除险加固的必要性和经济合理性进行充分论证，对除险加固和降等报废两种方案进行比选，以最少的投资消除病险水库的安全威胁。对除险加固投资过大，而水库规模较小，功能萎缩，通过降等运行后既可保证工程安全，又能发挥一定效益的病险水库，应提出降等运行方案;对超期服役、病险严重、除险加固技术上要求太高或经济上不合理、功能基本丧失的病险水库，经充分论证可以报废的要坚决予以报废。对于水库降等报废工作要积极、稳妥，按照水利部颁布的《水库降等与报废管理办法（试行）》，分级负责，严格审批，慎重实施，并做好善后处理工作，妥善安置富余职工，按照国家有关规定处置国有资产。

　　（三）加强小型水库安全管理工作。各地要继续贯彻水利部《关于加强小型水库安全管理的意见》要求，在明确责任主体、落实安全责任，健全管理机构、落实管理经费，加强安全检查、推进规范管理，搞好前期工作、加快除险加固，加大培训力度、提高管理人员素质等方面做好相关工作。

　　（四）制定水库度汛方案，严格监督实施。正在实施除险加固的病险水库，要严格按照施工组织设计和度汛方案的要求安排施工，正确处理除险加固项目实施过程中施工进度、质量与水库运用、安全度汛的关系，有管辖权的水行政主管部门要组织制定好除险加固期间水库的调度运用方案。除险加固项目未验收的水库，不得按正常水库投入蓄水运行。凡经大坝安全鉴定为三类坝的水库，主管部门要严格按照三类坝的运行要求，由水行政主管部门组织专家进行专题论证，制订汛期安全度汛计划和度汛预案，水库运行管理单位要严格执行调度运用方案，不得随意超汛限水位蓄水，并对病险部位加强巡视检查。有重大险情的水库，有必要的必须空库迎汛，确保水库安全。

水利部
2005年8月18日