预售商品房转让的条件及程序

孙萍　　　　东北财经大学硕士研究生


预售商品房能否转让,目前理论上存在较大分歧。认为预售商品房不能转让的理由是允许预售商品房的转让会引起市场混乱,对一个尚未完成的标的物进行转让，可能引起很多争议，处理起来很麻烦，不利于房地产的行业管理。尤其是我国房地产业还处于不成熟阶段，市场机制还没有完全建立起来，不宜允许转让预售商品房。认为预售商品房能够转让的理由是购买人通过签订预售合同、支付价款取得的对房屋所有权的期待权。只要期限届满，购买人就拥有了房屋的所有权。这决定了预售商品房可以转让。
我国《城市房地产管理法》第45条规定，商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。应视为允许预售商品房转让。允许预售商品房转让实现了所有权人对其所有物的处分权。这一规定对于房地产开发商来说，一方面可以加速资金回笼，减轻借贷压力，另一方面也可以加快工程进度，缩短建设周期，使购买人尽快收回投资。同时也要看到预售商品房的转让的标的并不是房屋的真正的所有权，而是对所有权的期待权。在所附期限届满前后，房屋的价格随市场行情变化很大。一般来讲，预售价格远低于现房价格。这种差额利润就是多数炒作者热衷于“炒楼花”的动机。因此，允许预售商品房的转让就势必会出现投机，这些投机活动一方面会损害真正购房者的利益；另一方面也会扰乱房地产市场，哄抬市场价格，致使大量资金流入个人腰包。因此,对待预售商品房的转让既要看到其有利的一面，也要看到其不利的一面，不能因噎废食，也不能放任自流，应当通过健全的法律制度和行政管理对其实施监督。
一、 预售商品房转让的条件
我国《城市房地产管理法》第45条规定“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。”说明预售合同转让是有条件的。预售合同转让的条件如下：
１、依照法律、法规等规定，允许预售的商品房转让的可以转让；不允许转让的不得转让，例如《深圳经济特区商品住宅外销管理办法》第12条规定：“预售的外销商品住宅，在未领取房地产证前不得转让，否则转让无效。”
2、转让人必须持有经过登记备案的商品房预售合同和转让合同才能成为转让人，未登记备案的预售商品房不得转让。这种规定有利于国家加强宏观管理。因为预售商品房转让主体与预售主体不同，转让人具有双重身份，它是前一商品房预售合同的预购方，同时又是后一转让合同的转售方，而不是未竣工商品房预售方，故转让人不具备预售方的主体资格，也不必具有商品房预售许可证，但转让人必须持有经过登记备案的预售合同和转让合同才具有预售转让的主体资格。
3、预售商品房转让的标的物必须是尚未竣工的、正在建设中的预售商品房，如果转让的标的物已经竣工验收，预购方已经实际取得预售商品房产权后，将商品房再转让给他人，不是预售商品房转让，应按商品房买卖关系处理，同时预售商品房转让行为必须是行为人真实意思表示，否则转让行为无效。由于房地产市场价格不稳定，转让人将预售的商品房提前转让，转移跌价风险；新预购人自愿承担跌价风险，冒着风险提前买受，然后再次转让，这种转移风险和买受风险必须是平等自愿的。当然，与之相对应也有获得利益的机会。
4、商品房的预售合同必须合法有效，才允许预售商品房转让，否则预售商品房转让无效。最高人民法院民(1996)2号文件第28条规定：“商品房的预售合同无效的，预售商品房的转让合同，一般也应当认定无效。”从商品房的预售合同内容看，分以下几种情况：第一，如果商品房预售合同对转让有约定，当双方约定的转让条件已经具备时，可以转让。例如分期付款中，商品房预售合同约定必须付清前二次应付款项或者付清应付款项达到2/3后方可转让。第二，商品房预售合同未约定转让条件，合同履行中，预购方提出转让，必须征得预售人同意，否则转让无效。这样规定既可预防预购人倒卖合同，牟取非法利益。又可以保证预售商品房转让及预售合同的顺利履行。第三，预购方已经全部履行商品房预售合同规定的全部义务，对预售商品房的再行转让，不必征得预售人的同意，但事后应及时通知预售人知道，使其正确履行合同。通知人是转让人和新预购人，转让人和新预购人持原经过登记备案的预售合同和新签订的预售转让合同通知预售人，并了解原预购人履行合同情况。
5、预售的商品房转让需要签订转让合同，不必重新签订新预售合同。因为转让人与新预购人签订合同将原商品房预售合同的预购人(转让人)更名为新的预购人，新预购人通过预售转让合同取得原预售合同预购人的地位。这种预售商品房转让合同应依法缴纳有关税费。转让人无论是债权转让，还是权利义务转让，都只是合同主体的变更，而合同内容即权利义务并没有改变。如果转让人是债权转让，预售人拒绝重新签订预售合同，将阻止转让人对债权的处分权，故新预购人没有必要与预售人重新签订预售合同，预售转让合同依法成立后，具有不可逆转性，即新的法律关系形成，原预购人和新预购人均不得反悔，但新预购人符合转让条件时仍可以再行转让。
二、预售商品房转让的程序
预售人、转让人和新预购人持经登记备案的原商品房预售合同和转让双方新签订的预售转让合同及预售方或银行出具的已付足约定的预购款的证明文书，到标的物所在地房产管理部门办理转让合同登记备案手续，对符合转让条件的，房地产管理部门可予以转让登记。同时办理原预售合同的更名手续，明确预售方向受让人履行原预售合同的标的物。若需再次转让者，仍按上述手续办理。经过最后转让登记的受让人，为预售后竣工的商品房产权人。


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浅析我国婚姻家庭中的家庭暴力与虐待

黑龙江省北安市人民法院 肖文


目前，随着社会的变迁，中国的家庭暴力现象不断显现出来。根据 1994 年国务院发布的《中国妇女状况》白皮书，我国每年约有 40 万个家庭解体，其中 25% 是由于家庭暴力引起的。家庭暴力成为引起婚姻关系破裂的主要原因。据司法部门资料表明，家庭暴力案件约占婚姻案件的30%，个别地区达50%。据全国妇联调查，在我国2.7亿个家庭暴力不仅对受害人造成生理上和精神上的痛苦，从更深层次的意义上看，它还表现为对家庭中弱势群体人权的严重侵犯。
据不完全统计，与上个世纪80年代相比，90年代我国家庭暴力上升了25.4%。以青岛市妇联为例，1991该组织接待来访的家庭暴力事件358件，占该类来访的15.21%，到1996年已增加到25.7%。据全国妇联调查，在我国2.7亿个家庭中，30%存在家庭暴力，每年约有10万个家庭因家庭暴力而解体。约有3 %的妇女在最近一年内曾遭婚姻暴力；每72小时内即有一人死于家庭暴力①
为了给予家庭暴力的受害者更全面、更具体、更适当的协助,以取得更好的社会效果，必须建立法律、社会、心理各层面的社会支持体系。我国目前实行的新婚姻法对家庭暴力制定了一些具体的制裁条款，如将家庭暴力作为受害方提出离婚的一个条件，受害方离婚时可请求损害赔偿等，还明确规定受害方可以请求公安机关援助和居委会进行劝阻，因此，家庭暴力绝不是“家务事”，而是一种法律予以制裁的行为。
所谓家庭暴力，是指发生在家庭范围内的暴力行为。家庭暴力是古今中外家庭常见的一种带有普遍性的丑恶现象，是一种全球性的问题。例如：约有42%的肯尼亚妇女表示经常性地受到伴侣虐待。②1996年美国所有遭他杀的女性中有30%的凶手是男性亲密伴侣。③家庭中的弱者，如妇女，老人，儿童都有可能成为家庭暴力的受害者。家庭暴力的根源是男尊女卑，父权制等封建传统陋俗，它严重危害了妇女的身心健康，侵犯了妇女的合法权益。
虐待是指对家庭成员的歧视、折磨、摧残，使其在精神上、身体上遭受损害的违法行为，在表现形式上，有作为的行为如打骂、恐吓等；也有不作为的行为如不予衣食，令其冻饿、有病不予治疗等
(一)家庭暴力的特点
1、家庭暴力的行为主体具有特定的亲属关系。其施暴者与受害者相互关系密切，多为共同生活的家庭成员，其中，丈夫对妻子的暴力是家庭暴力最常见的类型。而发生的在一定范围亲属以外的暴力行为，如被家人是家政服务员、家庭经营活动的雇员等，不能视为家庭暴力。2.家庭暴力行为具有隐蔽性。主要表现在（1）家庭暴力发生在家庭内部而非公共场所，地点隐蔽；（2）有些受害者基于自身的脸面和家庭的荣誉而往往对加之于己的家庭暴力粉饰隐瞒；（3）公众的漠视和习以为常使人们对家庭暴力现象往往视而不见。3.家庭暴力的行为手段具有多样性、损害后果具有不确定性。手段多样，包括殴打、捆绑、禁闭、侮辱、威胁、精神折磨、甚至还有更为残酷的手段。手段的多样性，加之施暴者对后果的放任态度，使得对受害人的损害后果具有不确定性，有时可能较轻，更多时候却达到惨不忍睹的地步。4.家庭暴力是一个世界性的问题，具有一定普遍性。主要表现在：（1）在世界范围内，无论是发达国家、还是发展中国家，都不同程度地存在家庭暴力；（2）家庭暴力广泛存在于不同的种族、不同的民族、不同的阶级、不同的宗教信仰、不同的文化传统、不同的职业、不同的文化水平的人群中；（3）无论是过去还是现在，无论是平时还是战时，家庭暴力从未间断过。5．时间的连续性和长期性。一般发生家庭暴力的家庭中，暴力不会只终止于一次、两次，往往是存在一定时间连续性6．家庭暴力发生的原因的复杂性。发生家庭暴力的原因是多种多样的，有心理的、生活的、婚姻的等等各方面的原因。
(二)家庭暴力与虐待的关系
家庭暴力与虐待的相同之处在于都是家庭成员间的施暴行为，表现形式也有重合的地方，如残害、捆绑、殴打强行等。其二者的本质是相同的，就是对其他家庭成员造成身体或心理伤害的行为。二者的区别在于，家庭暴力既可能是偶发的，也可能是经常性的，只要实施了打骂、残害等行为就可以构成家庭暴力。而虐待往往是较长时间的，需要一定的连续性行为。根据最高人民法院的司法解释，持续性、经常性的家庭暴力即构成虐待。此外，对于同样造成重伤或死亡的，伤害罪的刑罚远比虐待罪为重。
(三)家庭暴力的类型
1.以施暴者与受害者的相互关系为依据，家庭暴力可分为夫妻之间的家庭暴力、父母子女之间的家庭暴力以及其他亲戚间的家庭暴力。
2.以被侵犯的权益为依据，家庭暴力分为（1）侵害生命健康权的家庭暴力。对家庭成员的溺、弃、残害。所谓溺、弃，是指采用溺死、闷死、掐死、饿死等手段杀害家庭成员的行为；所谓残害是指从肉体上进行摧残的行为，如冻饿、毒打、故意伤害肢体、器官等行为。另外，对施暴对象公然以施暴行为相威胁，表现为用语言对施暴对象威胁、恐吓他人的人身、财产安全，使对方产生恐惧的心理，造成受害者严重的精神损害。（2）侵害人身自由权的家庭暴力。表现为对弱者采取捆绑、非法拘禁、暴力威胁等手段限制家庭成员的人身自由。
（3）侵害人格权的家庭暴力。表现为对家庭成员采取罚跪、侮辱人格、强制超体力劳动等，更多地体现为精神上的损害或虐待。
（4）侵害婚姻自主权的家庭暴力。对具有婚姻行为能力者使用暴力或以暴力相威胁的方式对待家庭成员的结婚或离婚问题。诸如，父母或其他长辈以暴力强行包办、干涉子女的婚事；子女以暴力或以暴力相威胁干涉父母的婚事。
（5）侵害妻子或其他女性家庭成员性权利的家庭暴力。妻子以及其他女性家庭成员的性权利具有不可侵犯性。违背妻子或其他女性家庭成员的意志，强行对妻子或其他女性家庭成员发生性行为或有性虐待行为，都是对女性性权利的暴力。
（6）侵害生育权和生育自由权的家庭暴力。暴力对象是已婚女性，施暴者一般为丈夫或夫家的其他家庭成员，如公婆、伯叔等。表现为有些人对不生育的或生育女孩的妇女百般 难，施以暴力等。
3.依据家庭暴力的表现形式，可分为身体暴力、精神暴力、性暴力。身体暴力包括所有对身体的攻击及限制行为，如：殴打、推搡、禁闭、使用工具攻击等，后果通常会在受害者身上形成外伤，易于发现。精神暴力是家庭成员之间实施的经常性的侵犯他人人格尊严的不法行为，对家庭成员之间的精神折磨为精神暴力的常见形式。性暴力是故意攻击性器官，强迫发生性行为、性接触等，丈夫违背妻子意愿，强迫发生性关系是最常见的性暴力。目前，多数国家对家庭暴力的类型采用此种分法
在我国家庭暴力的表现形式和现状
（一） 家庭暴力的表现形式：
在家庭暴力中，遭受侵害的90%为女性，在调查中，发现其形式主要有以下几种：　
1、丈夫有外遇，用暴力逼迫妻子离婚；
2、因生育女孩，心怀不满而实施家庭暴力；
3、夫妻下岗，经济压力大，殴妻发泄苦闷；
4、丈夫赌博、酗酒引起家庭暴力；
5、丈夫自私、多疑。
（二）家庭暴力现状
1、家庭暴力呈上升趋势从接待的2003—2007年信访分类统计表明，反映家庭暴力问题的案件逐年上升。另外，由于家庭暴力具有一定程度的隐蔽性，遭受暴力的女性因种种原因，不愿为外人所知，因此，在实际上，家庭暴力发生率远远要高于这个比例。
2、家庭暴力情节日趋严重根据对暴力典型案（事）例进行的调查看，受害者均为妇女，施暴形式多样，手段残忍，轻者语言伤害，拳打脚踢，重者则用棍棒、匕首、铁器、剪刀等残害妇女，使受害者在肉体和精神上造成了难以抚平的创伤，人身权利遭到严重侵害。
3、施暴者的年龄、文化、职业构成（重点剖析20个家庭暴力典型案（事）件）从年龄构成看，施暴者大多数文化素质较低，但也有大学本科毕业的干部、科技人员和教师。从职业构成看施暴者中农民居多，其次是工人和个体经营者，但是也有国家领导干部等。
家庭暴力产生的原因:
（一）历史原因由于我国几千年的封建社会，封建传统思想尤其是封建的婚姻道德观流弊甚远。
1、夫权思想。中国几千年的封建社会，“夫为妻纲”的古训在一些人的观念中根深蒂固。虽然新中国的法律规定了男女平等的原则，但“夫权”观念却不是短期内就能改变的。
2、大男子主义。“男主外，女主内”的千古遗训一直控制着某些人的思想，在这种观念下，女性的全面发展受到抑制，自然要依附男性；男性自身也认为自己是家庭的主宰，要担起养家的重担，这种思想注定了男性在家庭中说一不二的局面。
3、重男轻女的思想。在遭到丈夫的虐待案例中，由于妻子没有生育男婴或女方丧失生育能力的占相当比例。
（二）社会原因受“清官难断家务事” 传统观念的影响，人们往往对家庭暴力的危害性认识不足，简单地把它归为家庭纠纷，客观上助长了家庭暴力的肆虐。
1、有关部门对家庭暴力问题重视不够。在接访 ，我们发现有80%的妇女在遭遇家庭暴力时，直接报110或直接到当地派出所报案，还有的妇女到司法部门寻求帮助，可是却被认为是一般家务事，不予过问和调解。即使处理也只是批评教育了事，使施暴者更加肆无忌惮的实施暴力行为，而使众多受害人投诉无门。
2、社会舆论在法制宣传和教育方面开展得不够广泛和深入。社会上有相当一部分人错误地认为打老婆应该，谁也管不着，打也没有管，因此，把老婆作为发泄工具。而妇女这个弱执群体，在遭受家庭暴力后又有许多后顾之忧，怕被人笑话、瞧不起等。使她们只能忍气吞声，不能理直气壮地寻求法律帮助。
3、我国现行法律不够完善，尚无配套措施预防、制止家庭暴力。
（1）在立法上，由于保护家庭成员人身权利，制止家庭暴力的法律分散于各个法律之中，有的规定比较原则，可操作性差。
（2）根据我国《刑法》和《治安管理处罚条例》的规定，对家庭成员之间的轻微与轻伤伤害案件及虐待案均有“告诉”才处理的规定，因很多人都不去投诉，这就出现了施暴者即使在警察眼皮下也敢为所欲为，而司法人员却不去制裁状况。
（3）家庭暴力蝗隐蔽性增加了办案难度，没有确凿证据，致使执法部门难以追究施暴者的法律责任。家庭暴力一般发生在家庭当中，当事人只有夫妻二人，没有第三者在场，加上有的妇女不及时到司法部门鉴定伤情，这就给取证造成了困难，而没有确凿的证据，执法部门无力追究施暴者的法律责任。
目前我国家庭暴力的救助措施与法律责任
由于家庭暴力问题的特殊性，需要有一套不同于其他侵权或犯罪的解决办法，这就要求有有效的救助措施和完善的法律责任。上述三种法律责任既可以单独适用，又可以同时适用，应视具体情况而定。我国防治家庭暴力方面存在的问题及对策
（一）存在的问题
1.有关家庭暴力法律规定的不完善。我国引入家庭暴力的概念较晚，禁止家庭暴力是婚姻法在修改后新增的内容。尽管现行婚姻法在态度和做法上有重大变化与改革，起到了改变公众意识，推动反家暴工作，保护受害人的作用。但是，将防治家庭暴力纳入婚姻法调整，实属权宜之计。一方面，婚姻法性质上是民事法律，它主要从权利义务的角度对夫妻和其他家庭成员在家庭生活中的行为，予以调整；另一方面，对家庭暴力的防治是一个社会系统工程，涉及到社会干预、行政干预与司法干预等多方面，不仅仅是民事法律问题，还涉及到行政法、刑法等实体和程序法的诸多方面。另外，在我国家庭暴力有关的现行法规中，存在不少的漏洞与缺失，并未提供根本防治及解决家庭暴力问题的途径，极不利于司法操作及社会实践。