预售商品房转让的条件及程序

孙萍　　　　东北财经大学硕士研究生


预售商品房能否转让,目前理论上存在较大分歧。认为预售商品房不能转让的理由是允许预售商品房的转让会引起市场混乱,对一个尚未完成的标的物进行转让，可能引起很多争议，处理起来很麻烦，不利于房地产的行业管理。尤其是我国房地产业还处于不成熟阶段，市场机制还没有完全建立起来，不宜允许转让预售商品房。认为预售商品房能够转让的理由是购买人通过签订预售合同、支付价款取得的对房屋所有权的期待权。只要期限届满，购买人就拥有了房屋的所有权。这决定了预售商品房可以转让。
我国《城市房地产管理法》第45条规定，商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。应视为允许预售商品房转让。允许预售商品房转让实现了所有权人对其所有物的处分权。这一规定对于房地产开发商来说，一方面可以加速资金回笼，减轻借贷压力，另一方面也可以加快工程进度，缩短建设周期，使购买人尽快收回投资。同时也要看到预售商品房的转让的标的并不是房屋的真正的所有权，而是对所有权的期待权。在所附期限届满前后，房屋的价格随市场行情变化很大。一般来讲，预售价格远低于现房价格。这种差额利润就是多数炒作者热衷于“炒楼花”的动机。因此，允许预售商品房的转让就势必会出现投机，这些投机活动一方面会损害真正购房者的利益；另一方面也会扰乱房地产市场，哄抬市场价格，致使大量资金流入个人腰包。因此,对待预售商品房的转让既要看到其有利的一面，也要看到其不利的一面，不能因噎废食，也不能放任自流，应当通过健全的法律制度和行政管理对其实施监督。
一、 预售商品房转让的条件
我国《城市房地产管理法》第45条规定“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。”说明预售合同转让是有条件的。预售合同转让的条件如下：
１、依照法律、法规等规定，允许预售的商品房转让的可以转让；不允许转让的不得转让，例如《深圳经济特区商品住宅外销管理办法》第12条规定：“预售的外销商品住宅，在未领取房地产证前不得转让，否则转让无效。”
2、转让人必须持有经过登记备案的商品房预售合同和转让合同才能成为转让人，未登记备案的预售商品房不得转让。这种规定有利于国家加强宏观管理。因为预售商品房转让主体与预售主体不同，转让人具有双重身份，它是前一商品房预售合同的预购方，同时又是后一转让合同的转售方，而不是未竣工商品房预售方，故转让人不具备预售方的主体资格，也不必具有商品房预售许可证，但转让人必须持有经过登记备案的预售合同和转让合同才具有预售转让的主体资格。
3、预售商品房转让的标的物必须是尚未竣工的、正在建设中的预售商品房，如果转让的标的物已经竣工验收，预购方已经实际取得预售商品房产权后，将商品房再转让给他人，不是预售商品房转让，应按商品房买卖关系处理，同时预售商品房转让行为必须是行为人真实意思表示，否则转让行为无效。由于房地产市场价格不稳定，转让人将预售的商品房提前转让，转移跌价风险；新预购人自愿承担跌价风险，冒着风险提前买受，然后再次转让，这种转移风险和买受风险必须是平等自愿的。当然，与之相对应也有获得利益的机会。
4、商品房的预售合同必须合法有效，才允许预售商品房转让，否则预售商品房转让无效。最高人民法院民(1996)2号文件第28条规定：“商品房的预售合同无效的，预售商品房的转让合同，一般也应当认定无效。”从商品房的预售合同内容看，分以下几种情况：第一，如果商品房预售合同对转让有约定，当双方约定的转让条件已经具备时，可以转让。例如分期付款中，商品房预售合同约定必须付清前二次应付款项或者付清应付款项达到2/3后方可转让。第二，商品房预售合同未约定转让条件，合同履行中，预购方提出转让，必须征得预售人同意，否则转让无效。这样规定既可预防预购人倒卖合同，牟取非法利益。又可以保证预售商品房转让及预售合同的顺利履行。第三，预购方已经全部履行商品房预售合同规定的全部义务，对预售商品房的再行转让，不必征得预售人的同意，但事后应及时通知预售人知道，使其正确履行合同。通知人是转让人和新预购人，转让人和新预购人持原经过登记备案的预售合同和新签订的预售转让合同通知预售人，并了解原预购人履行合同情况。
5、预售的商品房转让需要签订转让合同，不必重新签订新预售合同。因为转让人与新预购人签订合同将原商品房预售合同的预购人(转让人)更名为新的预购人，新预购人通过预售转让合同取得原预售合同预购人的地位。这种预售商品房转让合同应依法缴纳有关税费。转让人无论是债权转让，还是权利义务转让，都只是合同主体的变更，而合同内容即权利义务并没有改变。如果转让人是债权转让，预售人拒绝重新签订预售合同，将阻止转让人对债权的处分权，故新预购人没有必要与预售人重新签订预售合同，预售转让合同依法成立后，具有不可逆转性，即新的法律关系形成，原预购人和新预购人均不得反悔，但新预购人符合转让条件时仍可以再行转让。
二、预售商品房转让的程序
预售人、转让人和新预购人持经登记备案的原商品房预售合同和转让双方新签订的预售转让合同及预售方或银行出具的已付足约定的预购款的证明文书，到标的物所在地房产管理部门办理转让合同登记备案手续，对符合转让条件的，房地产管理部门可予以转让登记。同时办理原预售合同的更名手续，明确预售方向受让人履行原预售合同的标的物。若需再次转让者，仍按上述手续办理。经过最后转让登记的受让人，为预售后竣工的商品房产权人。


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河南省许昌市人民政府


许昌市人民政府关于印发许昌市行政处罚检查等五项制度的通知

许政[2009]45号


各县(市、区)人民政府,市人民政府各部门:



现将《许昌市行政处罚检查制度》、《许昌市重大行政处罚备案审查制度》、《许昌市行政处罚投诉处理制度》、《许昌市行政处罚案卷评查制度》、《许昌市违法行政处罚责任追究制度》等五项制度印发给你们,自2009年10月1日起施行,请认真遵照执行。







二○○九年九月八日



许昌市行政处罚检查制度



第一条为科学有效组织行政处罚检查工作,防止和纠正违法和不当行政处罚,维护公民、法人和其他组织的合法权益,根据《中华人民共和国行政处罚法》、《河南省人民政府关于规范行政处罚裁量权的若干意见》(豫政〔2008〕57号)等规定,结合我市实际,制定本制度。



第二条本制度所称行政处罚检查是指市、县(市、区)人民政府对下级人民政府和所属具有行政处罚权的行政执法部门(含法律、法规授权的组织)及其执法人员执行和实施法律、法规、规章所规定的行政处罚工作的监督检查。上级部门或上级规范性文件有特别规定的,从其规定。



第三条行政处罚检查应当按照有法必依、执法必严、违法必究的方针,坚持合法、公正、公开、高效,预防、查处和整改相结合,处罚与教育相结合的原则。



第四条市、县(市、区)人民政府法制机构及行政执法部门负责本级、本部门行政处罚检查工作。



下级人民政府和本级人民政府所属具有行政处罚权的行政执法部门及其执法人员有义务接受监督检查。



第五条检查行政处罚的主要内容:



(一)处罚依据是否符合法律、法规和规章的规定;



(二)主体是否合法;



(三)是否违反法定程序或者超越处罚权限、管理范围;



(四)罚没和扣押财物内部管理制度是否健全,各类行政处罚凭证、文书应用是否正确,案卷管理是否规范;



(五)行政处罚裁量权标准落实情况;



(六)省政府各行政执法部门制定的行政处罚案件主办人制度、预先法律审核制度、告知制度、案例指导等制度落实情况;



(七)按有关规定是否建立内部行政处罚责任追究制度,处罚责任追究是否到位。



第六条检查行政处罚的主要方式:



(一)现场检查;



(二)调阅执法卷宗和其他有关文书;



(三)对执法人员进行抽查考核;



(四)认为需要采取的其他方式。



第七条在检查行政处罚中发现的问题按下列规定处理:



(一)在现场检查中发现行政处罚存在明显违法行为的,立即予以制止并纠正;



(二)对下级人民政府、本级人民政府所属行政执法部门作出的违法或不当行政处罚行为,按照《河南省执法责任追究试行办法》和《许昌市违法行政处罚责任追究制度》的有关规定,下达《行政执法监督检查建议书》并追究行政执法责任。情节严重的,依法依纪移交有管理权限的部门处理。



第八条下级人民政府、同级人民政府所属行政执法部门及其执法人员拒绝接受检查或者不配合检查工作,经批评教育不改的,按规定予以通报批评;情节严重的,依照有关规定予以严肃处理。



第九条市、县(市、区)人民政府每年组织行政处罚检查不得少于两次,必要时可不定期开展行政处罚检查。检查的结果纳入年度行政执法责任目标考核内容。





许昌市重大行政处罚备案审查制度



第一条为规范行政处罚行为,加强重大行政处罚的监督,维护公民、法人和其他组织的合法权益,根据《中华人民共和国行政处罚法》、《河南省行政机关执法条例实施办法》(省政府令第27号)和《河南省人民政府关于规范行政处罚裁量权的若干意见》(豫政〔2008〕57号)有关规定,制定本制度。



第二条市、县(市、区)人民政府所属行政执法部门(含法律、法规授权的组织)(以下简称“报送备案部门”)依据法律、法规和规章作出重大行政处罚的备案适用本制度。上级部门或上级规范性文件有特别规定的,从其规定。



本制度所称重大行政处罚,是指具有行政处罚权的行政执法部门实施的责令停产停业、吊销许可证或者执照、较大数额的罚款等行政处罚。



前款所称较大数额罚款,是指对法人或者其他组织非经营活动中的违法行为处以罚款一次达到或者超过1000元的、无违法所得的经营性违法行为处以罚款一次达到或者超过1万元的和有违法所得的经营性违法行为处以罚款一次达到或者超过3万元的罚款。法律、法规、规章另有规定的,从其规定。



第三条市、县(市、区)人民政府法制机构(以下简称“备案审查部门”)负责审查报送备案的重大行政处罚。



第四条报送备案部门应当自作出重大行政处罚决定之日起15日内,按照下列规定报送备案审查部门备案:



(一)县(市、区)人民政府作出的重大行政处罚,分别报送上一级人民政府备案;



(二)市、县(市、区)人民政府所属行政执法部门作出的重大行政处罚,报送本级人民政府备案。



(三)垂直行政执法部门作出的重大行政处罚,报送其上一级主管部门备案。



第五条两个或者两个以上行政执法部门共同作出的重大行政处罚,由主办部门负责报送本级人民政府备案。



第六条县级以上人民政府设立的派出机构作出的重大行政处罚,应当报送设立该派出机构的人民政府备案。



依法受委托的组织在委托权限范围内作出的重大行政处罚,由委托行政执法部门报送本级人民政府备案。



第七条重大行政处罚备案应当报送下列材料:



(一)重大行政处罚备案报告;



(二)行政处罚决定书副本;



(三)认定违法事实的证据目录;



(四)当事人的申辩意见;



(五)行政处罚决定执行情况;



(六)备案审查部门认为应当报送的其他材料。



第八条备案审查部门应当对报送备案的重大行政处罚的合法性和适当性进行审查。主要审查以下内容:



(一)行政处罚主体资格是否合法;



(二)行政处罚是否符合法定权限;



(三)违法事实是否清楚,证据是否确凿、充分;



(四)适用法律、法规、规章是否正确;



(五)行政处罚程序是否合法;



(六)行政处罚是否符合行政处罚裁量权标准;



(七)是否告知当事人应享有的权利,当事人合法、合理意见和建议是否采纳;



(八)应当移送司法机关处理的是否移送;



(九)其他需要审查的内容。



第九条备案审查部门在备案审查时行使下列权力:



(一)可以调阅与重大行政处罚案件相关的卷宗材料;



(二)要求作出重大行政处罚的行政执法部门或执法人员说明有关情况;



(三)依法向有关国家机关、社会团体、企事业单位以及公民等进行调查;



(四)法律、法规、规章规定的其他权力。



第十条备案审查部门应当自收到重大行政处罚备案之日起15日内完成备案审查工作。



政府法制机构对同一重大行政处罚案件既受理备案,又受理行政复议申请的,自受理行政复议申请之日起,备案审查终止,行政复议机关作出的行政复议决定即为备案审查的结论。



公民、法人或者其他组织对重大行政处罚不服,向人民法院提起行政诉讼的,自人民法院受理起诉之日起,备案审查终止。行政诉讼终结后,行政执法部门应提交生效的人民法院的裁判文书,作为备案审查的依据。对经诉讼予以撤销或变更的行政处罚,按照省、市有关规定追究有关单位及人员的责任。



第十一条备案审查部门对报送备案的重大行政处罚案件审查后,分别作出如下处理:



(一)行政处罚主体具备法定资格,符合法定权限,事实清楚,证据确凿、充分,适用法律、法规、规章正确,程序合法,处罚适当的,予以登记存档。



(二)有下列情形之一的,由备案审查部门制发《重大行政处罚备案处理通知书》,责令报送备案部门限期改正:



1.作出处罚的主体不具备法定资格的;



2.事实不清的;



3.主要证据不足的;



4.适用法律、法规、规章错误的;



5.违反法定程序的;



6.超越法定职权的;



7.违反行政处罚裁量标准的;



8.具有《中华人民共和国行政处罚法》第二十七条规定的应当依法从轻或者减轻行政处罚,或者不予行政处罚情形,但行政处罚时未从轻、减轻处罚或给予处罚的;



9.其他应当责令报送备案部门限期改正情形的。



第十二条报送备案部门收到《重大行政处罚备案处理通知书》后,应当在30日内改正违法或不当行政处罚行为,并书面报告整改结果。



第十三条报送备案部门拒不改正违法或者不当行政处罚行为,或者逾期不报送整改结果的,备案审查部门可以报请本级人民政府撤销或者变更该行政处罚。



第十四条具有行政处罚权的行政执法部门应当建立重大行政处罚登记制度,制作重大行政处罚统计报表,每半年将统计报表报送备案审查部门。



第十五条市、县(市、区)人民政府法制机构应当加强对重大行政处罚备案工作的监督检查。对重大行政处罚未报送备案的,应当通知报送备案部门报送备案;通知后仍不报送的,由备案审查部门报请本级人民政府予以通报批评,并责令限期改正。





许昌市行政处罚投诉处理制度



第一条为加强行政执法行为的监督,保护公民、法人和其他组织的合法权益,根据有关法律、法规、规章规定,结合我市实际,制定本制度。



第二条公民、法人或者其他组织(以下简称投诉人)认为本市行政执法部门(含法律、法规授权的组织)及其行政执法人员在行政处罚中侵犯其合法权益的,有权依照本制度进行投诉。法律、法规、规章另有规定的,从其规定。上级部门或上级规范性文件有特别规定的,从其规定。



第三条市、县(市、区)人民政府法制机构负责对本级人民政府所属行政执法部门行政处罚投诉的处理工作。



市、县(市、区)人民政府各行政执法部门法制机构,负责对本部门行政处罚投诉的处理工作。



第四条投诉人认为行政执法部门及其行政执法人员在行政处罚活动中有下列行为之一的,可以向其本级人民政府法制机构或者上级主管部门法制机构投诉:



(一)没有法定依据实施行政处罚,或者违反法定程序实施行政处罚的;



(二)擅自改变行政处罚种类、幅度,或者违法委托实施行政处罚的;



(三)实施罚款、没收财物不使用法定单据,违法自行收缴罚款的;



(四)将罚款、没收的财物截留、私分,利用职务上的便利索取、收受他人财物,或者使用、损毁扣押的财物给当事人造成损失的;



(五)应当移交司法机关追究刑事责任的不移交,以行政处罚代替刑罚的;



(六)玩忽职守,对应制止、处罚的违法行为不制止、不处罚,致使公民、法人或者其他组织的合法权益、公共利益和社会秩序遭受损害的;



(七)法律、法规规定可以投诉的其他行政处罚行为。



第五条各级各部门法制机构要设立并公布投诉电话、电子信箱,方便行政相对人投诉。



投诉人可以采取来信、来访、拨打投诉电话或者发送电子邮件等方式进行投诉。



第六条投诉人进行行政处罚投诉,应当有明确的投诉对象,投诉内容应当具体、客观、真实,并如实告知本人基本情况。



未按前款规定投诉的,法制机构一般不予受理。



第七条任何单位和个人不得利用投诉干扰或阻挠行政执法部门的正常执法活动。投诉人以投诉为名,干扰或者阻挠行政执法部门依法履行公务情节严重的,依照有关法律、法规、规章规定予以处理。



任何行政执法部门及其执法人员,不得对投诉人进行打击报复。



第八条投诉人提出的投诉,有下列情形之一的,法制机构不予受理,但应当告知投诉人不受理的理由:



(一)已进入行政复议或者行政诉讼程序,当事人又投诉的;



(二)对行政复议或行政诉讼的处理结果不服而投诉的;



(三)同一行政处罚行为涉及两个以上的公民、法人或者其他组织,其中已有公民、法人或者其他组织申请行政复议或者提起行政诉讼的;



(四)投诉事项已由监察机关或者信访部门受理的。



对不属于本部门受理的行政处罚投诉,法制机构应告知投诉人向有管辖权的部门或机构进行投诉。



第九条法制机构受理行政处罚投诉后,应当填写《行政处罚投诉受理登记单》,并自受理之日起30个工作日内办理完毕;情况复杂需要延长时间的,应当经法制机构负责人批准。



第十条法制机构办理行政处罚投诉时,应当由两名以上工作人员调查取证。必要时可以向有关行政执法部门调阅案卷,询问经办行政执法人员,了解案情。



有关行政执法部门及其行政执法人员应当配合法制机构办理投诉,不得干扰和阻挠。



第十一条上级法制机构需要交下级法制机构查处的投诉事项,应当制作《行政处罚投诉案件交办通知单》,并对查处情况进行监督。



接受交办投诉事项的法制机构,应当按照规定期限进行查处,并书面报告查处结果。



第十二条经调查核实,投诉反映情况属实的,法制机构应当责令有关行政执法部门立即改正,并将处理情况告知投诉人;投诉反映情况不实的,应当向投诉人说明情况并做好解释工作。



第十三条行政执法部门拒不执行法制机构作出的投诉处理意见的,由市、县(市、区)人民政府或者市人民政府行政执法部门按照权限依法予以纠正。



第十四条各县(市、区)人民政府法制机构,每半年向市人民政府法制机构和本级政府报告一次办理行政处罚投诉综合情况。





许昌市行政处罚案卷评查制度



第一条为严格依法行政,规范行政处罚行为,提高办案质量,加强行政处罚案卷管理,根据《中华人民共和国行政处罚法》、《国务院关于加强市县政府依法行政的决定》(国发〔2008〕17号)等有关规定,结合我市实际,制定本制度。



第二条本制度所称行政处罚案卷是指行政执法部门(含法律、法规授权的组织)及其工作人员在行政执法活动中适用一般程序和简易程序办理的行政处罚案卷。上级部门或上级规范性文件有特别规定的,从其规定。



各行政执法部门要按照行政处罚程序做好行政处罚案卷的整理归档工作,做到规范、真实、完整。



第三条市、县(市、区)人民政府法制机构和各行政执法部门法制机构分别负责组织本地本部门行政处罚案卷评查工作。



市人民政府法制办公室负责全市行政处罚案卷评查工作的监督、指导。



第四条行政处罚案卷评查采取定期和不定期评查的方式进行。定期评查结合行政执法责任制目标考核工作一并进行。不定期评查根据工作需要随时进行。评查结果作为年度行政执法责任目标考核的重要依据。



第五条案卷评查时,从各行政执法部门当年办理的行政处罚案件中随机抽取案卷,原则上一般程序处罚案卷数量不少于5卷;不足5卷的,所有案卷均参加评查。

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