第三人名下的“产权房”能否执行

唐世民


人民法院在执行案件，房产往往是重要的执行对象。房产权按我国的法律规定属登记物权，是以取得产权登记证明—房产证为其所有权的标志，即该物权的设立、变更、终止须经登记才能产生相应的法律效力。在司法实践中，对原属被执行人所有，却因“恶意串通、逃避债务”等无效乃至违法行为，并已经登记在第三人名下的“产权房”能否执行？目前，法律、法规对此无明确的规定，执行人员在具体操作中比较困难。笔者想就此类产权房的执行作些探讨。
对此类产权房执行的障碍来自于两个方面：第一、如何处理好行政避让；第二，人民法院执行机构有无确认此类民事行为“无效”的权限和职能。

首先必须强调的是，政府房产监管部门颁发房屋产权证的行为是一种十分严肃的行政法律行为，其行为非经行政审判程序，任何其他机关均无权改变其行政行为的有效性，不能撤销或宣布无效。这就是行政、司法各司其职、相互尊重、互不越权处理事务的行政避让原则。因此，人民法院及其执行机构对涉及到房屋产权归属的认定，应持十分慎重的态度。

同时，我们也应该看到，目前执行工作中，被执行人转移财产的情况相当严重，其中也包括转移不动产产权房。如果发现被执行人与第三人串通转移房产并变更产权登记证照的情况，人民法院执行机构如不采取有效措施加以遏止，那么这种情况就会加速蔓延，极易使被执行人钻法律空子，与第三人勾结损害债权人的利益，而执行制度保护权利的重点在于保护债权人的利益，因此，法律应赋予执行机构对此类产权房处理的职能和权限。

从法理上来看，执行机构对此类产权房可以依法执行，理由如下：

第一，我国目前尚没有一部完整系统的物权法，法学专家对物权的论著很多，争议也较大，但对产权登记证的法律属性而言，其观点均是一致的。那就是：从产权登记行为的本身性质看，登记行为只是一种行政行为，它仅起到物权的公示作用，并不能承担衡量或决定房屋买卖、房屋转让是否有效的职能。

第二、产权证照不等同于所有权。最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第56条规定，“买卖双方自愿，并立有契约、买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应让其补办房屋买卖手续”。这一解释是对传统的不动产所有权登记要式理论的突破，它说明了：没有取得产权证的并不等于其没有该房产的所有权，持有产权证的也不等于拥有房产的所有权。那么因案外人与被执行人“恶意串通,转移财产”、“隐瞒事实”等无效乃至违法行为，并已登记在第三人名下的产权房，更不能因其持有产权证而得认其所有权得到法律的认可和保护。

第三、取得的产权证可以依法撤销。《城市房屋权属登记管理办法》第25条规定：“有下列情形之一的，登记机关有权注销房屋权属证书：(一)申报不实的……”；该法第35条规定：“以虚报、瞒报房屋权属情况等非法手段获得房屋权属证书的，由登记机关注销其房屋权属证书……”。由此可见，产权登记管理部门发现通过隐瞒、欺骗手段取得的产权证可以依法撤销。人民法院执行机构是国家终裁权的实施机构，是法院裁判权的延伸。在执行此类产权房案件中，实际上行使的是审查和裁决的职权，有准审判的性质。执行机构经执行程序依法认定的事实，当然可以作为房产监管部门撤销此类“产权证”的法定依据。

第四，执行机构执行此类产权房有严格的审查程序。首先，被执行人恶意转移房产，必须有相关证据证实，尤其要防止损害善意取得第三人利益；其次，确认被执行人转移房产的事实必须经三名执行员组成的合议庭讨论通过，并报院长批准；再次，还必须书面报请产权登记部门依法撤销该产权证。经过以上几个环节的反复审查、把关后，才能对此类产权房，依照法定程序强制执行，并酌情对行为人进行制裁。
江苏省句容市人民法院



国家减灾委员会办公室


国家减灾委员会办公室关于下发《全国综合减灾示范社区标准》的通知

国减办发〔2010〕6号


各省、自治区、直辖市民政厅（局），各计划单列市民政局，新疆生产建设兵团民政局：

近年来，各地深入贯彻落实科学发展观，按照《国家综合减灾“十一五”规划》的要求，积极开展“全国综合减灾示范社区”创建活动，在减灾工作制度建设、预案制定和演练、减灾设施和避难场所建设、减灾宣传教育活动等方面做了大量工作。通过开展“全国综合减灾示范社区”创建工作，各地对社区综合减灾工作的认识不断加深，创新并总结出了许多开展社区综合减灾的新做法和新经验，极大地丰富了社区综合减灾工作内涵。

为进一步指导各地开展社区综合减灾工作，顺应综合减灾工作发展要求，我们对原《“减灾示范社区”标准》（民函〔2007〕270号）进行了修订完善，制定了《全国综合减灾示范社区标准》。现将《全国综合减灾示范社区标准》印发你们，请按照新的标准，积极开展全国综合减灾示范社区创建活动，不断提高社区防灾减灾能力和应急管理水平，增强城乡社区居民防灾减灾意识和避灾自救能力，切实保障人民群众生命财产安全，促进社会主义和谐社会建设。

附：全国综合减灾示范社区标准

国家减灾委员会办公室

二〇一〇年五月五日

全国综合减灾示范社区标准



一、基本条件

1．社区居民对社区综合减灾状况满意率大于70%。

2．社区近3年内没有发生因灾造成的较大事故。

3．具有符合社区特点的综合灾害应急救助预案并经常开展演练活动。

二、基本要素

（一）综合减灾工作组织与管理机制完善。成立了社区综合减灾工作领导小组，建立了综合减灾示范社区工作机制。负责开展以下工作：

1．全面组织开展综合减灾示范社区的创建、运行、评估与改进工作。

2．组织开展社区灾害风险隐患排查、编制社区灾害风险地图。

3．组织编制社区综合灾害应急救助预案，开展防灾减灾演练。

4．组织制定符合社区条件、体现社区特色、切实可行的综合减灾目标和计划。

5．调动社区内各种资源，确保必要的人力、物力、财力和技术等资源的投入，共同参与社区综合减灾教育宣传活动，提升居民防灾减灾意识。

6．组织社区开展综合减灾绩效评审。

（二）开展灾害风险评估

1．采用居民参与的方式，开展社区内各种灾害风险排查工作。

2．明确社区老年人、小孩、孕妇、病患者、伤残人员等弱势群体的分布，针对风险落实了对口帮扶救助人员和措施。

3．积极鼓励居民参与编制并知晓社区灾害风险地图。

（三）制定综合灾害应急救助预案

1．预案明确在社区设灾害信息员，开展社区灾害风险隐患日常监测工作，建立健全了监测制度，灾害风险早发现、早预防、早治理的措施落实。

2．预案明确了特定手段和方法，能及时准确向社区居民发布灾害预警信息。

3．预案明确了领导小组和应急队伍责任人的联系方式，有针对社区弱势群体的对应救助措施。

4．预案中有社区综合避难图，明确了灾害风险隐患点(带），应急避难所分布、安全疏散路径、脆弱人群临时安置避险位置、消防和医疗设施及指挥中心位置等信息。

5．定期开展应急演练。演练包括组织指挥、灾害隐患排查、灾害预警及信息传递、灾害自救和互救逃生、转移安置、灾情上报等内容。能及时分析总结演练经验和问题，不断完善社区综合灾害应急救助预案。

（四）经常开展减灾宣传教育与培训活动

1．以国家防灾减灾日、国际减灾日为契机，开展经常性的防灾减灾宣传活动。

2．利用现有公共活动场所或设施（图书馆、学校、宣传栏、橱窗、安全提示牌等），设置防灾减灾专栏、张贴有关宣传材料、设置安全提示牌等，开展日常性的居民防灾减灾宣传教育。

3．利用广播、电视、电影、网络、手机短信等媒体，经常普及防灾减灾知识和避灾自救技能。

4．定期邀请有关专家、专业人员或志愿者，对社区管理人员和居民进行防灾减灾培训，适时开展社区间减灾工作经验交流。

5．每年印制分发社区各类防灾减灾宣传材料。

（五）社区防灾减灾基础设施较为齐全

1．通过新建、加固或确认等方式，建立社区灾害应急避难场所，明确避难场所位置、可安置人数、管理人员等信息。

2．在避难场所、关键路口等，设置醒目的安全应急标志或指示牌，引导居民快速找到避难所。

3．避难场所标有明确的救助、安置、医疗等功能分区。

4．社区备有必要的应急物资，包括救援工具(如铁锹、担架、灭火器等）、通讯设备(如喇叭、对讲机等)、照明工具（如手电筒、应急灯等），应急药品和生活类物资（如棉衣被、食品、饮用水等）。

5．居民家庭配有针对社区特点的减灾器材和救生工具，如逃生绳、收音机、手电筒、哨子、灭火器、常用药品等。

（六）居民减灾意识与避灾自救技能提升

1．居民清楚社区内各类灾害风险及其分布，知晓本社区的避难场所及行走路线。

2．居民掌握防灾减灾自救互救基本方法与技能，包括在不同场合(家里、室外、学校等）、不同灾害(地震、洪水、台风、地质灾害、火灾等）发生后，懂得如何逃生自救、互帮互救等基本技能。

3．居民积极主动参与社区组织的各类防灾减灾活动。

（七）广泛开展社区减灾动员与减灾参与活动

1．社区建立了防灾减灾志愿者队伍，承担社区综合减灾建设的有关工作，如宣传、教育、义务培训等，配备了必要的装备，并定期开展训练。

2．社区内相关企事业单位积极组织开展防灾减灾活动，主动参与风险评估、隐患排查、宣传教育与演练等社区减灾活动，在做好安全生产的同时，经常对企业员工特别是外来员工进行防灾减灾教育等。

3．社区内学校在日常教育中注重提高学生的防灾减灾意识和应急能力，能利用学校教育资源，为居民开展各类防灾减灾教育。

4．社区内的医院能积极承担有关医护工作，关注社区脆弱人群，提高社区救护能力。

5．社区内社会组织发挥自身优势，吸收各方资源，积极参与社区综合减灾工作。

（八）管理考核制度健全

1．社区建立综合减灾绩效考核工作制度，有相关人员日常管理、防灾减灾设施维护管理等制度措施。

2．社区定期对隐患监测、应急救助预案、脆弱人群应急应对等各项工作进行检查。

3．社区定期对综合减灾工作开展考核，对不足之处有具体改进措施。

（九）档案管理规范

社区建立了包括文字、照片等档案信息在内的规范齐全、方便查阅的综合减灾档案。

（十）社区综合减灾特色鲜明

1．在社区减灾工作部署、动员过程中，具有有效调动居民和单位参与的方式方法。

2．在社区综合减灾工作中，有独到的做法或经验，如利用本土知识和工具，进行灾害监测、预报和预警，有行之有效的做好外来人口减灾教育的方式方法等。

3. 利用现代技术手段，开展日常综合减灾工作，如建立社区网站、社区网络等。

4．社区引入了风险分担机制，倡导居民开展社区各类灾害保险工作等。

5．在防灾减灾宣传教育活动中具有地方特色。

三、《全国综合减灾示范社区标准》评分表

一级指标
二级指标
评定标准
满分分值
考核分数

1.组织管理机制

(10分)
1.1社区减灾领导机构(2分)
社区综合减灾运行、评估与改进领导机构健全
2


1.2社区减灾执行机构(3分)
社区有专门的风险评估、宣传教育、灾害预警、灾害巡查、转移安置、物资保障、医疗救护、灾情上报等工作小组
3


1.3社区减灾工作制度(3分)
(1)领导工作制度
1


(2)执行工作制度
2


1.4减灾资金投入(2分)
(1)较为固定的综合减灾社区资金来源，有筹措、使用、监督等管理措施
1


(2)已经获取资金支持的社区综合减灾项目
1


2.灾害风险评估

(15分)
2.1灾害危险隐患清单(4分)
(1)有针对地质地震、气象水文灾害、海洋灾害、生物灾害等各种自然灾害隐患的清单
1


(2)有针对公共卫生隐患的清单
1


(3)有社区内各种交通、治安、社会安全隐患的清单
1


(4)有社区内潜在的供电、供水、供气、通讯或农业生产等各类生产事故的隐患
1


2.2社区灾害脆弱人群清单(3分)
(1)有社区老年人、小孩、孕妇、病患者、伤残人员等脆弱人群清单
1.5


(2)有外来人口和外出务工人员清单等
1.5


2.3社区灾害脆弱住房清单(4分)
(1)有社区针对各类灾害的居民危房清单
2


(2)有社区内道路、广场、医院、学校等各种公共设施隐和公共建筑物隐患清单
2


2.4社区灾害风险地图(4分)
(1)用各种符号标示出了灾害危险类型、灾害危险点或危险区的空间分布及名称等
2


(2)标示出了灾害危险强度或等级、灾害易发时间、范围等
2


3.灾害应急救助预案

(15分)
3.1社区综合避难图(3分)
(1)有避难场所名称、地点、可容纳避灾人数等避灾能力信息等，有合理明晰的避难路线
2


(2)避难场明确标注了紧急救助、安置、医疗等功能分区
1


3.2社区灾害应急救助预案(4分)
(1)预案结合了社区灾害隐患、社区脆弱人群、社区救灾队伍能力、社区救灾资源等多方实际情况特点
1


(2)明确协调指挥、预报预警、灾害巡查、转移安置、物资保障、医疗救护等小组分工
1


(3)符合社区自身灾害隐患特点的应急救助启动标准，标准简单明了，便于社区居民理解
1


(4)应急预案有所有工作人员的联系信息，所有脆弱人员的信息，以及对口帮扶救助责任分工
1


3.4社区应急救助演练活动(5分)
(1)演练活动密切联系预案，目标明确，指挥有序
1


(2)开展了针对各类脆弱人群或外来人员的演练
2


(3)社区居民参与程度高，社区内单位、社会组织或志愿者等多方广泛参与
2


3.5演练效果评估(3分)
(1)演练活动过程有文字、照片、录音或者录像记录
1


(2)演练活动效果有社区居民满意度访谈或者调查
1


(3)针对演练发现的问题，有改进方案等
1


4.减灾宣传教育与培训活动

(10分)
4.1组织减灾宣传教育(2分)
(1)利用防灾减灾宣传栏、橱窗等组织了防灾减灾宣传教育
1


(2)利用喇叭、广播、电视、电影、网络、知识竞赛等多种途径组织了宣传教育(每季度不少于1次)
1


4.2开展防灾减灾活动(2分)
(1)在国家减灾日等期间开展防灾减灾活动
1


(2)利用公共场所或设施开展经常性的防灾减灾活动(每季度不少于1次)
1


4.3印发防灾减灾材料(2分)
(1)印发国家和地方相关的防灾减灾资料
1


(2)印发符合社区特点的、切实可行的防灾减灾材料
1


4.4参加防灾减灾培训(3分)
(1)组织社区管理人员参加了防灾减灾培训
1


(2)组织社区相关单位人员参加了防灾减灾培训
1


(3)组织社区居民参加了防灾减灾培训
1


4.5与其他社区进行减灾交流(1分)
(1)组织管理人员、社区居民等经常与其他社区进行防灾减灾经验的交流
1


5.防灾减灾基础设施

(15分)
5.1建立灾害避难所(6分)
(1)建立了社区灾害应急避难场所，明确避难场所位置、可安置人数、管理人员等信息
3


(2)避难场所功能分区清晰，配备应急食品、水、电、通讯、卫生间等生活基本设施
3


5.2明确应急疏散路径(3分)
(1)明确了应急疏散路径，指示标牌明确
1


(2)在避难场所、关键路口配备了安全应急标志或指示牌
2


5.3设置防灾减灾宣传教育场地和设施(3分)
(1)建立了专门的防灾减灾宣传、教育和培训等活动的空间
1


(2)设置了专门的防灾减灾宣传教育设施(安全宣传栏、橱窗等)
2


5.4配备应急救助物资(3分)
(1)社区配备了必要的应急物资，包括救援工具、通讯设备、照明工具、急药品和生活类物资等
2


(2)居民配备了减灾器材和救生工具，如收音机、手电、哨子、常用药品等
1


6.居民减灾意识与技能

(10分)
6.1清楚社区内各类灾害风险(2分)
(1)居民清楚社区内安全隐患
1


(2)居民清楚社区内的高危险区和安全区
1


6.2知晓本社区的避难场所和行走路径(2分)
(1)居民知晓本社区的避难场所
1


(2)居民知晓灾害应急疏散的行走路线
1


6.3掌握减灾自救互救基本方法(3分)
(1)居民掌握不同场合(家里、室外、学校等)地震、洪水、台风、火灾等灾害来时的逃生方法
1


(2)居民掌握基本的互救方法(帮助脆弱人群、灾时受伤、被埋压、溺水等互救的方法)
1


(3)居民掌握基本的包扎方法
1


6.4参与社区防灾减灾活动(3分)
(1)居民积极参与社区宣传、培训、防灾演练活动
1


(2)居民参加社区安全隐患点的排查活动
1


(3)居民参加社区风险图的编制活动
1


7.社区减灾动员与参与

(10分)
7.1社区主要机构参与防灾减灾活动(6分)
(1)相关事业单位能积极参与综合减灾社区建设的各种工作，组织展开本单位防灾减灾活动
2


(2)学校能积极开展各类防灾减灾宣传、教育、培训和演练活动
2


(3)医院能积极承担有关医护工作
2


7.2志愿者参与防灾减灾活动(2分)
(1)志愿者承担社区综合减灾建设的有关工作，如宣传教育和培训等
1


(2)志愿者承担社区灾害应急时的有关工作，如帮助脆弱人群等
1


7.3社会组织参与防灾减灾活动(2分)
(1)非政府组织和其他社会团体参与社区综合防灾减灾活动
2


8.管理考核

(5分)
8.1有相对完善的管理制度(2分)
社区减灾日常管理、防灾减灾设施维护管理制度健全
2


8.2进行经常性的检查(2分)
(1)定期对社区的隐患监测工作、防灾减灾设施等进行检查(每季度1次)
1


(2)定期对社区应急救助预案、脆弱人群应急救助等工作进行检查
1


8.3具体改进措施(1分)
依据评审有具体改进的措施
1


9.档案

(5分)
9.1减灾工作档案(4分)
建立了规范、齐全的社区综合减灾档案
2


9.2综合减灾示范社区创建过程档案(1分)
综合减灾社区申报、审核、评估、颁发等过程档案
1


10.特色

(5分)
10.1明显的地方特色(3分)
(1)在创建过程中有独特有效的调动居民、社区单位参与的方式、方法
1


(2)明显的针对各类脆弱人群的救助特色，有针对社区外来人口减灾特色等
1


(3)明显的民族地区特色、文化特色
1


10.2可供借鉴的独到做法或经验(2分)
(1)明显的减灾工作创新，如利用本土知识或工具进行监测、预报和预警等
1


(2)有可供推广的做法或经验，如建立了社区综合减灾网站，购买了社区保险等
1