预购商品房再转让
——田冲

案例简介：06年1月份，刘先生通过一房屋中介公司与别人签订了一份房屋更名合同。合同中约定由刘先生首期付款10万元替卖方到银行还款撤押，然后双方再到开发商处办理更名手续，手续费由刘先生全部承担，更名手续办理完后刘先生再付给卖方剩余的房款15万。合同中还详细约定了双方的权利义务及办理银行还款撤押、办理更名手续的具体日期及不能办理的违约责任。在合同履行的过程中，因为刘先生的身份证过期没能及时从银行提款而导致迟延付款，卖方要求刘先生承担违约责任，支付约定数额的违约金，刘先生不同意，卖方随诉诸法院。
律师分析：本案实际上是一个商品房预售合同转让的效力问题。商品房预售合同转让是指商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让他人的行为。这种转让只变更合同主体，合同内容不发生变化，由商品房预购人将原预购合同的债权或者权利义务转让给第三人，使第三人与预售人之间建立新的买卖法律关系。
《中华人民共和国合同法》第79条规定：债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人。《中华人民共和国房地产管理法》第45条规定：商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。这说明商品房预售合同的转让是合法的，只是由国务院基于行政管理的需要具体来把握。
而鉴于房地产市场的异常火爆，房地产泡沫也随之高涨，给经济运行带来了巨大的风险；同时房地产市场的发展趋于畸形，盲目的追求高利润，开发高档住宅及商业地产，不利于房地产市场的长期健康的发展，更不利于国家宏观调控政策的实施，同时也给行政管理及实施社会福利政策带来了阻力。再者，不动产流转是经济社会资源配置的最重要方式之一，国家对其征收流转税也是财政来源的重要组成部分，但更重要的意义在于国家通过税收这个法律的、经济的杠杆来调节社会资金的流向及流转速度，从而达到其行政管理的目的。而商品房预售合同的转让因为其没有发生房屋权属的移转，不存在对不动产征税问题，致使税金流失，而且加速了房屋财产的流转，给目前炙热的房地产市场的降温带来巨大压力。
2005年4月30号，经国务院同意并转发的建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会等七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》中规定：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定，国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。实行实名制购房，推行商品房预销售合同网上即时备案，防范私下交易行为。至此商品房预售合同的转让已经被国务院否定。国务院行使了《中华人民共和国城市房地产管理法》中赋予其规定商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题的权力，明确予以否定，至此《中华人民共和国房地产管理法》第37条的授权性法律规定已经得到了补充。
《中华人民共和国合同法》第52条规定：违反法律、法规的强制性规定的合同无效。而《中华人民共和国房地产管理法》第37条的规定就是强制性的法律规定。《西安市国土资源和房屋管理局关于加强商品房预售管理有关问题的通知》第三条规定：预售商品房不得转让。刘先生与出卖人签订的房屋更名合同应当认定为一份无效的合同。无效的合同自始没有法律约束力，既然没有法律约束力就不存在违约不违约的问题。对于无效合同来说，只能产生以下法律后果：合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还的或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
对于本案来说，既然合同无效，合同中约定的违约条款也就当然的无效，不存在谁违约，谁承担违约责任的问题；对于买受人来说，他并没有实际占有该房屋，也就谈不上返还财产，而对于卖方来说，既然已经收取了部分购房款，就应当返还购房款及同期银行利息；因为本案中的卖方存在主要的过错，所以因合同无效而造成的损失应当主要由卖方来承担。
刘先生要想购买该房屋只能等到对方办理了房产证之后再与其签订房屋买卖合同，这样的合同才是合法有效，才能得到法律的切实保护！
出现以上情况，买受人的权利是很难得到法律的切实保障的。我国不动产的公示方法就是登记，这提醒广大的购房者，在买房之前一定要审查清楚：房屋出卖人与房屋产权证上登记的产权人是否一致？如不一致，是否得到了产权人的合法有效的授权？该房屋是否有共有权人？有的话，共有权人是否同意出卖房屋？只有把好这一关，才能切实有效的防止以上的情况发生。
综上所述，在房屋买卖当中，有着很多的违法、违规操作，有的是基于对法律、法规政策的无知、不了解，有的则是为追求利益而明知故犯，他们的行为轻者会给购房者带来风险乃至损失，重者则是严重的扰乱了房产市场的交易秩序。总之，无论买卖的是一手房还是二手房，都必须先查清卖方有无房产证，有无处分权，不然会导致巨大的法律风险。


国家海洋局


关于发布《海洋自然保护区管理办法》的通知
1995年5月29日，国家海洋局

沿海省、自治区、直辖市及计划单列市海洋厅（局、处），国家海洋局所属各单位：
《海洋自然保护区管理办法》已经1995年1月6日国家海洋局第一次局务会议讨论通过，并报经国家科委审查批准，现予以发布，自发布之日起施行，请遵照执行。

关于同意发布《海洋自然保护区管理办法》的批复

国科发政字〔1995〕179号

国家海洋局：
你局1995年4月21日报送的“关于审查并批准发布《海洋自然保护区管理办法》的请示” （国海法发〔1995〕202号）收悉。经研究， 同意以国家海洋局名义发布此管理办法。

海洋自然保护区管理办法
第一条 为加强海洋自然保护区的建设和管理，根据《中华人民共和国自然保护区条例》的规定，制定本管理办法。
第二条 海洋自然保护区是指以海洋自然环境和资源保护为目的，依法把包括保护对象在内的一定面积的海岸、河口、岛屿、湿地或海域划分出来，进行特殊保护和管理的区域。
第三条 任何单位和个人都有保护海洋自然保护区的义务与制止、检举破坏或侵占海洋自然保护区行为的权利。
第四条 海洋自然保护区的选划、建设和管理， 实行统一规划、分工负责、分级管理的原则。
第五条 国家海洋行政主管部门负责研究、制定全国海洋自然保护区规划；审查国家级海洋自然保护区建区方案和报告；审批国家级海洋自然保护区总体建设规划；统一管理全国海洋自然保护区工作。
沿海省、自治区、直辖市海洋管理部门负责研究制定本行政区域毗邻海域内海洋自然保护区规划；提出国家级海洋自然保护区选划建议；主管本行政区域毗邻海域内海洋自然保护区选划、建设、管理工作。
第六条 凡具备下列条件之一的， 应当建立海洋自然保护区：
1．典型海洋生态系统所在区域；
2．高度丰富的海洋生物多样性区域或珍稀、濒危海洋生物物种集中分布区域；
3．具有重大科学文化价值的海洋自然遗迹所在区域；
4．具有特殊保护价值的海域、海岸、岛屿、湿地；
5．其他需要加以保护的区域。
第七条 海洋自然保护区分国家级和地方级。
国家级海洋自然保护区是指在国内、国际有重大影响，具有重大科学研究和保护价值，经国务院批准而建立的海洋自然保护区。
地方级海洋自然保护区是指在当地有较大影响，具有重要科学研究价值和一定的保护价值，经沿海省、自治区、直辖市人民政府批准而建立的海洋自然保护区。
第八条 沿海省、自治区、直辖市海洋管理部门申请建立国家级海洋自然保护区时，应向国家海洋行政主管部门提交业经同级人民政府批准的建区申报书及技术论证材料。
国家海洋行政主管部门可向国务院提出建立国家级海洋自然保护区的建议。
国务院有关主管部门也可会同国家海洋行政主管部门提出建立国家级海洋自然保护区的建议。
国家海洋行政主管部门聘请各有关部门代表和专家组成海洋自然保护区评审委员会，负责国家级海洋自然保护区申报书及技术论证材料评审工作。申报材料经评审委员会全体委员半数以上同意后，由国家海洋行政主管部门按规定程序报国务院审批。
第九条 地方级海洋自然保护区建区建议由沿海省、自治区、直辖市海洋管理部门或同级有关部门会同海洋管理部门提出，经沿海省、自治区、直辖市海洋管理部门组织论证审查后，报同级人民政府批准，并报国家海洋行政主管部门备案。
第十条 海洋自然保护区的位置和范围由批准建立该保护区的人民政府划定。其具体位置和范围应标绘于图，公布于众，并设置适当的界碑、标志物及有关保护设施。
第十一条 海洋自然保护区的撤销、调整和变化，应经原审批机关批准。
第十二条 经批准建立的海洋自然保护区须设立相应的管理机构, 配备专业技术人员。主要职责是：
1．贯彻执行国家有关海洋自然保护区的法律、法规和方针、政策；
2．制定保护区具体管理办法和规章制度，统一管理该区内各项活动；
3．拟定保护区总体建设规划；
4．设置保护区界碑、标志物及有关保护设施；
5．组织开展保护区内基础调查和经常性监测、监视工作，建立保护区工作档案；
6．组织开展保护区内生态环境恢复和科学研究工作；
7．开展关于海洋自然保护宣传教育工作。
第十三条 海洋自然保护区可根据自然环境、自然资源状况和保护需要划为核心区、缓冲区、实验区，或者根据不同保护对象规定绝对保护期和相对保护期。
核心区内，除经沿海省、自治区、直辖市海洋管理部门批准进行的调查观测和科学研究活动外，禁止其他一切可能对保护区造成危害或不良影响的活动。
缓冲区内，在保护对象不遭人为破坏和污染前提下，经该保护区管理机构批准，可在限定时间和范围内适当进行渔业生产、旅游观光、科学研究、教学实习等活动。
实验区内，在该保护区管理机构统一规划和指导下，可有计划地进行适度开发活动。
绝对保护期即根据保护对象生活习性规定的一定时期，保护区内禁止从事任何损害保护对象的话动；经该保护区管理机构批准，可适当进行科学研究、教学实习活动。
相对保护期即绝对保护期以外的时间，保护区内可从事不捕捉、损害保护对象的其他活动。
第十四条 海洋自然保护区内的单位、居民和进入该保护区的外来人员及船只，必须遵守海洋自然保护区的各项规章制度，接受海洋自然保护互管理机构的管理。
第十五条 在海洋自然保护区内禁止下列活动和行为：
1．擅自移动、搬迁或破坏界碑、标志物及保护设施；
2．非法捕捞、采集海洋生物；
3．非法采石、 挖沙、开采矿藏；
4．其他任何有损保护对象及自然环境和资源的行为。
第十六条 未经国家海洋行政主管部门或沿海省、自治区、直辖市海洋管理部门批准，任何单位和个人不得在海洋自然保护区内修筑设施。对海洋自然保护区内的违章建筑，国家海洋行政主管部门或沿海省、自治区、直辖市海洋管理部门可责令拆除或恢复原状。
第十七条 在海洋自然保护区内从事科学研究、教学实习、考察等活动，应事先向该区管理机构提交申请和活动计划，经批准后方可进行。
从事前款活动的单位和个人应将其活动成果的副本提交海洋自然保护区管理机构。
第十八条 有条件开展旅游活动的海洋自然保护区，其活动区域和开发规划应经国家海洋行政主管部门或沿海省、自治区、直辖市海洋管理部门批准，旅游业务由海洋自然保护区管理机构统一管理，所得收入用于保护区的建设和保护事业。
开展旅游活动必须采取有效措施，防止损害保护对象。
严禁开展与保护区保护方向不一致的旅游项目。
第十九条 任何单位与国外签署涉及国家级海洋自然保护区的协议，以及外国人到上述保护区内从事有关活动，须事先报国家海洋行政主管部门批准。涉及地方级海洋自然保护区的，须经沿海省、自治区、直辖市海洋管理部门批准。
第二十条 违反本办法有关规定者，国家海洋行政主管部门或沿海省、自治区、直辖市海洋管理部门及海洋自然保护区管理机构可依据《中华人民共和国自然保护区条例》第三十四条、第三十五条、第三十八条有关规定予以处理。
第二十一条 本办法由国家海洋行政主管部门负责解释。
第二十二条 海洋自然保护区管理机构可根据本办法制定具体管理细则。
第二十三条 本办法自发布之日起施行。