北京市政府


北京市商业、服务业企业租赁经营暂行规定
市政府

第一章 总则
第一条 为完善商业、服务业企业租赁经营，增强企业活力，提高经济效益和社会效益，参照国务院发布的《全民所有制小型工业企业租赁经营暂行条例》，制定本规定。
第二条 本规定适用于国营小型零售商业、服务业、商办工业企业，市、区、县商业委员会归口管理的集体企业，以及经区、县政府批准的少数亏损或微利的中型商业、服务业企业（以下统称企业）。
第三条 实行租赁经营，必须兼顾国家、企业、职工、承租方和消费者的利益。
第四条 出租方和承租方必须执行国家的法律、法规、政策和本市法规、规章，接受人民政府有关机关的监督。
第五条 租赁经营的企业，所有制性质不变，行政隶属关系不变，职工身份不变。

第二章 出租方与承租方
第六条 企业上级主管部门为出租方，代表国家行使企业的出租权，国务院或市人民政府另有规定的，按规定执行。
第八条 租赁经营的条件和形式：
㈠地处偏辟或利微的小门店，可实行个人或合伙承租。
㈡小型企业和经区、县政府批准的少数亏损或微利的中型商业、服务业企业，可实行企业全体职工承租（以下简称全员承租）。
㈢经济效益或经营能力较差的企业，可以由经济效益较好或经营能力较强的企业承租（以下简称企业承租）。
第九条 租赁期限每届一般不少于3年。承租方在租赁期间不得将企业转租或改变经营方向。
第十条 承租经营者是指承租经营企业的个人，合伙承租、全员承租确定的经理，或者承租企业派出的经理。承租经营者是企业租赁期间的法人代表，行使经理职权，对企业全面负责。
第十一条 承租经营者必须身体健康，懂得并遵守有关法律、法规、规章和政策，熟悉商业业务并善于经营管理。
第十二条 承租方必须提供下列担保：
㈠个人承租、合伙承租的，必须有与租赁企业资产成一定比例的个人财产（其中现金不得低于担保财产价值的50％）作为担保；
个人承租的，要有两名保证人，并核定保证金，出具证明。
㈡全员承租的承租方成员，必须有与租赁企业成一定比例的个人财产（其中现金不得低于担保财产价值的50％）作为担保，承租经营者的担保财产至少应相当于其他成员担保财产的3倍；
㈢企业承租的，必须出具与租赁企业成一定比例的承租企业自有资金作为担保。
各项担保财产与租赁企业资产的具体比例，由出租方根据情况具体确定。
担保财产是共有财产的，必须有财产共有人同意担保的保证书。
承租方应将担保现金交给出租方。


第三章 租赁程序
第十三条 出租方在企业出租前必须会同有关部门清查或评估企业财产，清理债权债务，商品或其他财产短缺、残损、变质的，出租方应会同财政、税务机关核实批准，按企业财产损失处理。冷背呆滞商品贬值损失，在逐年提取的商品削价准备金中解决。
企业租赁期间，商品或其它财产发生新的损失，由承租者负责。
第十四条 企业租金按企业的固定资产、自有流动资金、地理位置和行业效益等条件综合确定。
㈠固定资产占用费：按租赁企业的固定资产（原值或评估资产现值）总额和行业固定资产综合折旧率计算。
㈡流动资金占用费：按租赁企业自有流动资金和银行贷款利率计算。
㈢租赁调节费：按租赁企业前3年平均留利额、行业平均利润水平、所在地段经营情况计算，可以是固定数额，也可以是固定比例。
固定资产占用费和企业流动资金占用费均在税前列支；租赁调节费在税后留利中支付。
第十五条 出租方选择承租方的步骤：
㈠确定租赁形式。
㈡公布招标通告，进行招标登记，对投标者进行登记审查，确定投标者。
代表合伙人或企业全体职工参加投标的，应事先征得其他合伙人或企业全体职工的同意。
㈢组织投标者进企业考察，由投标者编制标书，提出承租经营方案；
㈣组织投标者公开答辩，对投标者进行资格审查和综合评定，征求职工意见后，择优选定中标者。
第十六条 出租方选定承租方后，必须与承租方订立租赁合同。由承租方持租赁合同到工商、税务机关登记并到银行办理有关手续。
第十七条 企业租赁后， 其原有职工在本企业安排。承租经营者的家属，如系本系统职工，允许调在同一企业工作。
第十八条 解赁期满， 出租方应会同有关部门组织验收，并对承租经营者进行离任审计。租赁双方必须必须在资产损失、债务偿还、清缴税款以及其他遗留事项处理完毕后，方可解除租赁关系。
第十九条 租赁期满前6个月，出租方和承租方应互相明确是否继续租赁关系和续租的条件。
出租方同意承租方继续承租的，必须重新订立合同，并办理相应手续。


第四章 租赁经营合同
第二十条 租赁经营合同应当采取书面形式。订立租赁合同的双方必须坚持自愿、平等、协商的原则。
第二十一条 租赁经营合同应当具备下列主要条款：
（一）租赁形式、租赁企业的全部资产和状况。
（二）租金数额、交付期限和计算方法。
（三）承租经营者的个人收入、企业的收益和各项基金的分配比例。
（四）担保金数额、担保的形式和要求。
（五）风险保证金的数额、计算方法和交付期限。
（六）企业租赁前债权债务和遗留亏损的处理。
（七）租赁双方的权利和义务。
（八）租赁合同的生效条件和有效期限。
（九）合同的变更、解除和合同纠纷的处理方法。
（十）违约责任。
（十一）租赁期满后资产的返还和验收。
（十二）租赁双方约定的其他条款。
第二十二条 租赁企业的清产核资登记表、担保人和财产共有人的保证书，以及合伙人或全员租赁企业职工对承租经营者的委托书，应作为租赁合同的主要附件。
第二十三条 合伙租赁经营的，合伙人之间应就合伙租赁中财产担保、利润分配、债务清偿、入伙、退伙等内容签订书面协议，并将协议作为租赁合同的附件。
第二十四条 租赁合同依本规定订立，即具有法律约束力，任何一方不得随意变更和解除。但发生下列情况之一的，合同双方可协商变更和解除合同：
⑴国家重大经济政策调整，企业无力承受。
⑵由于不可抗力，或由于一方当事人虽无过失但无法防止的外因致使合同无法履行。
⑶由于一方违约使合同履行成为不必要。
⑷由于合同规定的其他变更或者解除合同的条件出现。
第二十五条 承租方违法经营， 损害国家和消费者利益，或者承租方经营管理不善发生严重亏损，亏损额己接近或达到担保财产和风险保证金总额时，出租方有权提出解除租赁经营合同。
由于出租方违反本规定第三十一条规定干涉承租方的经营自主权，或者出租方严重违约致使承租方无法正常经营时，承租方有权提出解除租赁经营合同。
第二十六条 租赁和同一方要求变更或者解除合同时，应当及时以书面形式通知对方，双方达成协议以前，原合同仍然有效。
租赁合同一方收到链一方要求变更或者解除合同的书面通知后，应当自收到之日起20日内作出书面答复，逾期未作出答复的，即视为默认。
第二十七条 因变更合同造成的损失，由合同双方分清责任后，按责任大小合理负担。
第二十八条 租赁合同双方发生合同纠纷，应当协商解决。协商不成的，可以按租赁合同的规定向工商行政管理机关申请调解或者仲裁；也可以按租赁合同的规定直接向人民法院起诉。


第五章 权利与义务
第二十九条 出租方的权利：
㈠监督承租方遵守国家有关法律、法规、政策和规章。
㈡定期对承租方的财产、财务和经营情况进行审计，监督租赁企业的财产不受损害。
㈢收取承租方按合同规定交付的租金。
㈣监督承租方建立并执行民主管理制度，维护租赁企业职工的合法权益。
第三十条 出租方的义务：
㈠按合同规定保障承租方的合法权益和经营自主权，依法维护承租企业按规定应享有的各项优惠待遇。
㈡负责租赁企业计划商品的分配，按承租方要求会同有关部门解决租赁企业经营中的困难。
㈢指导租赁企业建立健全各项规章制度，根据租赁企业需要，有偿提供市场信息、咨询服务和培训人员。
第三十一条 承租方的权利：
㈠使用租赁企业的一切资产，支配企业发展基金和职工集资，增添新的设施、财产。
㈡决定租赁企业的经营方式，在以本业为主的前提下，扩大经营范围，增加服务项目。
㈢经出租方同意，可以投资或合作方式与其他企业或个人开展横向联合。
㈣决定企业内部的机构设置、人员配备，聘用、辞退临时工。
㈤在法律、法规、政策和规章以及合同规定的范围内，决定企业职工工资、奖金分配形式和奖惩办法。
第三十二条 承租方的义务：
（一）遵守法律、法规、规章，接受人民政府有关机关的监督和检查。
（二）执行价格政策、供应政策，改进服务工作，维护消费者的合法权益。
（三）依法纳税，按合同交付租金和费用，安期向出租方报送统计、会计报表。
（四）按规定提取固定资产修理费、家具用具修理费和削价商品准备金，办理企业财产保险，保证企业的财产完整。
（五）不断提高经济效益和社会效益，逐步提高职工福利待遇，执行职工劳保福利待遇的规定。
（六）加强民主管理，听取职工意见和建议，按年度向出租方和企业职工报告租赁合同执行情况，实行财务公开、奖惩公开、分配公开。


第六章 收益分配和债权债务处理
第三十三条 个人或合伙租赁经营的企业，执行个体工商户的税收和财务制度；全员租赁经营的企业，执行集体所有制企业的税收和财务制度；企业租赁经营的企业，执行企业租赁前原税收和财务制度。
第三十四条 租赁企业实现的利润，依法纳税并交付租金后，按下列规定进行分配：
㈠实行全员租赁经营的，应按合同规定的比例提取生产发展基金、职工集体福利基金、职工奖励基金（实行提成工资的企业，税后不设此项基金），并从职工集体福利基金、职工奖励基金（提成工资）中按合同规定比例提取风险保证金。
㈡个人或者合伙租赁经营的，按合同规定比例从企业留利中提取风险保证金，其余部分可自主分配。
㈢企业租赁企业的，应按合同规定的比例提取企业职工福利基金、职工奖励基金，留给所租赁的企业，其余部分并入承租企业税后留利中进行分配。
第㈠、㈡款规定的风险保证金应全部交给出租方。
第三十五条 全员租赁经营的企业完成租赁合同时，承租经营者除按原标准领取工资、奖金外，还可按合同规定或职工同意的比例，提取风险责任收入，承租经营者工资、奖金和风险责任收入总额最高不得超过职工平均收入的3倍。
完不成租赁合同的，承租经营者不得领取风险责任收入，并且按合同规定或职工同意的比例，根据企业利润下降情况，扣发其奖金（提成工资）直至扣发其20％以内的标准工资。
第三十六条 合伙租赁经营的，承租经营者和合伙人的个人收入按照租赁合同和合伙协议进行分配。
第三十七条 租赁企业新增财产按资金来源确定所有权。全员租赁的企业用生产发展基金投资的，归企业所有。个人、合伙租赁的企业用税后留利部分投资的，归个人或合伙人所有。承租企业筹资投入的，归承租企业所有。
第三十八条 租赁企业职工集资， 或者个人，合伙人投资扩大企业经营的，可将集资或投资部分作股到人，实行按股分红。
承租企业筹资投入租赁企业部分，可作为承租企业的股分，实行按股分红。
第三十九条 承租方以租赁企业名义向金融部门以外的单位和个人借款的，应经出租方批准。未经批准的，承租方必须承担由此产生的全部债务。
第四十条 租赁期满，经验收确认各项指标达到合同要求后，出租方应将风险保证金、担保现金和按照银行同期利率计算的利息一并退还承租方。承租方在租赁期内未能完成租赁合同、欠交租金或有债务的，应当以企业风险保证金抵补；不足部分，由承租方及其保证人提供的担保财产
抵补。保证人以其保证财产抵补后，有权向承租方追偿。
第四十一条 国家对饮食、服务、修理业企业在租赁期间减免的所得税，由行业主管部门专项用于行业的改造和发展。

第七章 附则
第四十二条 本规定所称小型企业，系指按照《国务院批转商业部〈关于当前城市商业体制改革若干问题的报告〉的通知》标准确认的企业。
第四十三条 本规定实施前订立的租赁经营合同，经合同双方协商同意，可适用本规定。
第四十四条 本规定由市商业委员会组织实施并负责解释实施中的具体问题。
第四十五条 本规定自1988年9月15日起实施。



1988年9月5日
中外合资经营企业合同争议救济方式

孙瑞玺


【内容提要】中外合资经营企业合同是法定概念．其性质是国内合同，而不是涉外合同．发生争议时有仲裁、行政和诉讼三种救济方式，其中诉讼又可分为民事诉讼和行政诉讼．
【关键词】中外合资经营企业合同；争议；性质；仲裁；行政；诉讼
一、概念
《中华人民共和国中外合资企业法实施条例》(以下简称《条例》)第10条第1款规定：“合营企业[1]合同，是指合营各方为设立合营企业就相互权利、义务关系达成一致意见而订立的文件。”
二、性质
《条例》第12条规定：“合营企业合同的订立、效力、解释、执行及其争议的解决，均应当适用中国的法律。”
《中华人民共和国合同法》第126条第2款规定：“ 在中华人民共和国境内履行的中外合资企业合同、中外合作经营企业合同、中外合作勘探开发自然资源合同，适用中华人民共和国法律。”
三、争议解决方式
（一）仲裁方式
《合资企业法》第15条第1款规定：“合营各方发生纠纷，董事会不能协商解决时，由中国仲裁机构进行调解或仲裁，也可由合营各方协议在其它仲裁机构仲裁。”第15条第2款规定：“合营各方没有在合同中订有仲裁条款的或者事后没有达成书面仲裁协议的，可以向人民法院起诉。”《条例》第97条规定：“合营各方在解释或者履行合营企业协议、合同、章程时发生争议的，应当尽量通过友好协商或者调解解决。经过协商或者调解无效的，提请仲裁或者司法解决。” 第98条规定：“合营各方根据有关仲裁的书面协议，可以在中国的仲裁机构进行仲裁，也可以在其他仲裁机构仲裁。”也就是说，仲裁协议包括合同中订立的仲裁条款和以其他方式在纠纷发生前或者发生后达成的请求仲裁定的协议。[2]
根据现行中国法律规定，仲裁机构包括根据《仲裁法》组建的仲裁委员会、根据《仲裁法》和有关法律的规定以及原中央人民政府政务院的《决定》和国务院的《通知》及《批复》设立的中国国际经济贸易仲裁委员会[3]制定本仲裁规则。
其它仲裁机构则是指其他国家和地区的仲裁机构，如荷兰、美国、英国、澳大利亚等国的仲裁机构。[4]（相关的法律根据是最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》（以下简称《民诉意见》）第305条规定：“依照民事诉讼法第三十四条[5]和第二百四十六条规定，属于中华人民共和国人民法院专属管辖的案件，当事人不得用书面形式协议选择其他国家法院管辖。但协议选择仲裁裁决的除外。”
需要引起特别注意的问题是，合营双方不得约定由中国海事仲裁委员会仲裁。理由是根据《中国海事仲裁委员会仲裁规则》第2条规定：“中国海事仲裁委员会（原名中国国际贸易促进委员会海事仲裁委员会）以仲裁的方式，独立、公正地解决产生于远洋、近洋、沿海和与海相通的可航水域的运输、生产和航行等有关过程中所发生的契约性或非契约性的海事争议。”第2条第2款规定了十二种受理的海事争议案件，不包括中外合资企业合同争议。
（二）行政方式
1、《合资企业法》第3条规定：“合营各方签订的合营协议、合同、章程，应报国家对外经济贸易主管部门（以下称审查批准机关）审查批准。审查批准机关应在三个月内决定批准或不批准。合营企业经批准后，向国家工商行政管理主管部门登记，领取营业执照，开始营业。”
2、《合资企业法》第14条规定：“合营企业如发生严重亏损、一方不履行合同和章程规定的义务、不可抗力等，经合营各方协商同意，报请审查批准机关批准，并向国家工商行政管理主管部门登记，可终止合同。如果因违反合同而造成损失的，应由违反合同的一方承担经济责任。”
3、《条例》第14条规定：“第十四条合营企业协议、合同和章程经审批机构批准后生效，其修改时同。”
第90条规定：“合营企业在下列情况下解散：
　 （一）合营期限届满；
　 （二）企业发生严重亏损，无力继续经营；
　 （三）合营一方不履行合营企业协议、合同、章程规定的义务，致使企业无法继续经营；
　 （四）因自然灾害、战争等不可抗力遭受严重损失，无法继续经营；
　 （五）合营企业未达到其经营目的，同时又无发展前途；
　 （六）合营企业合同、章程所规定的其他解散原因已经出现。
　 前款第（二）、（四）、（五）、（六）项情况发生的，由董事会提出解散申请书，报审批机构批准；第（三）项情况发生的，由履行合同的一方提出申请，报审批机构批准。 ”
4、《外商投资企业清算办法》第3条规定：“企业不能自行组织清算委员会进行清算或者依照普通清算的规定进行清算出现严重障碍的，企业董事会或者联合管理委员会等权力机构（以下简称企业权力机构）、投资者或者债权人可以向企业审批机关申请进行特别清算。企业审批机关批准进行特别清算的，依照本办法关于特别清算的规定办理。企业被依法责令关闭而解散，进行清算的，依照本办法关于特别清算的规定办理。”第35条规定：“企业审批机关批准特别清算之日或者企业被依法责令关闭之日，为特别清算开始之日。”
5、《中外合资经营企业合营各方出资的若干规定》第7条第1款规定：“合营一方未按照合营合同的规定如期缴付或者缴清其出资的，即构成违约。守约方应当催告违约方在一个月内缴付或者缴清出资。逾期仍未缴付或者缴清的，视同违约方放弃在合营合同中的一切权利，自动退出合营企业。守约方应当在逾期后一个月内，向原审批机关申请批准解散合营企业或者申请批准另找合营者承担违约方在合营合同中的权利和义务。守约方可以依法要求违约方赔偿因未缴付或者缴清出资造成的经济损失。”
6、《外商投资企业投资者股权变更的若干规定》第2条第7项规定：“企业投资者不履行企业合同、章程规定的出资义务，经原审批机关批准，更换投资者或变更股权。”第17条第1款规定：“审批机关应自接到规定报送的全部文件之日起30日内决定批准或不批准。”
（三）诉讼方式
１、民事诉讼
《合资企业法》第15条第2款规定：“合营各方没有在合同中订有仲裁条款的或者事后没有达成书面仲裁协议的，可以向人民法院起诉。” 《条例》第99条规定：“合营各方之间没有有关仲裁的书面协议的，发生争议的任何一方都可以依法向人民法院起诉。”
人民法院主管的法律根据是《中华人民共和国民事诉讼法》（以下简称《民事诉讼法》）第246条规定：“因在中华人民共和国履行中外合资经营企业合同、中外合作经营企业合同、中外合作勘探开发自然资源合同发生纠纷提起的诉讼，由中华人民共和国人民法院管辖。”根据《民诉意见》第305条规定：“依照民事诉讼法第三十四条和第二百四十六条规定，属于中华人民共和国人民法院专属管辖的案件，当事人不得用书面形式协议选择其他国家法院管辖。但协议选择仲裁裁决的除外。”
既然上述规定将中外合资经营企业合同争议规定为人民法院专属管辖的范围，但《民事诉讼法》第34条对此没有规定。适用该法第24条“因合同纠纷提起的诉讼，由被告所在地或者合同履行地人民法院管辖”时，如原告是中方，根据上述《民诉意见》第246条的规定，中方不能向外方所在地的法院起诉，但外方作为原告时，则可以向作为被告的中方所在地的人民法院起诉。因此，在上述情形下，被告所在地作为确定地域管辖的连结点与法不符，因此，不能适用《民事诉讼法》第24条规定。假设合同中也没有约定合同履行地、合同签订地，该约定与不得违反民事诉讼法对级别管辖和专属管辖的规定[6]，则只能根据《民事诉讼法》第243条规定的合同履行地[7]和合同签订地[8]管辖。
另外，根据最高人民法院《关于审理中外合资经营合同纠纷案件如何清算企业问题的批复》规定：“国外合资经营企业一方当事人向人民法院提起诉讼，要求解散合营企业并追究对方违约责任的，人民法院仅应对合营合同效力、是否终止合营合同、违约责任等作出判决。合营企业清算问题则应根据《中华人民共和国中外合资经营企业法实施条例》、《外商投资企业清算办法》的有关规定办理，人民法院组织清算没有法律依据。”由此推之，仲裁方式解决时，仲裁委员会组织清算也没有法律依据。
２、行政诉讼
《中华人民共和国行政诉讼法》（以下简称《行政诉讼法》）第２条规定：＂公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的具体行政行为侵犯其合法权益，有权依照本法向人民法院提起诉讼．＂该条所称的具体行政行为就是前述的行政方式所称的行为．
　 注释：
[1] 根据《中华人民共和国中外合资企业法》第1条规定，合营企业即中外合资经营企业。
[2] 《中华人民共和国仲裁法》第16条第1款规定。
[3] 根据《中国国际经济贸易仲裁委员会仲裁规则》第1条规定。
[4] 相关的法律根据是最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》（以下简称《民诉意见》）第305条规定：“依照民事诉讼法第三十四条（人民法院专属管辖的规定）和第二百四十六条规定，属于中华人民共和国人民法院专属管辖的案件，当事人不得用书面形式协议选择其他国家法院管辖。但协议选择仲裁裁决的除外。”
[5] 人民法院专属管辖的规定。
[6] 《民事诉讼法》第25条规定。
[7] 一般是中方所在地。
[8] 只能是在中华人民共和国境内签订时才能适用。